正如本人在过去数年所阐释，持有和管理次高端购物商场对我们的吸引力不大。次高端购物商场的竞争态势与高端购物商场截然不同。在电子商贸非常强劲且盛行的经济环境中，这类业务很容易被网购取代。
办公楼租赁业务是我们另一个表现出众的领域。2001年，我们从内地收取了首笔办公楼租金，那是上海恒隆广场的第一幢办公楼。其后21年间，我们仅在2010年和2017年两次录得租赁收入下降。
我们现时共有八幢办公楼--上海恒隆广场和无锡恒隆广场各两幢，上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、昆明恒隆广场和武汉恒隆广场各一幢。八幢加起来占我们内地总租赁收入21%。在上海，租赁收入下降主要与资产优化计划有关。就整体办公楼组合而言，无论全年租赁收入下降是否与资产优化计划相关，年度降幅都很轻微，通常少于4%。
监于上述往绩，我们在报告期内的六个月表现出色，也许不足为奇。今年首数个月，我们大家都预期市场将迅速复苏。市场确实复苏了，但并不持久，复苏势头在5月中或更早开始放缓。然而，与去年相比，租户销售额仍然强劲，我们的收入增长亦然。这种情况颇有可能会持续至年底，使我们的全年业绩延续过去23年的佳绩，即内地租赁收入以人民币计算录得从未间断的增长。
以人民币计算，内地租赁收入在过去六个月增加了12%，但由于人民币兑我们的报告货币港币贬值了6.3%，换算后只录得5%增幅。令人鼓舞的是租赁边际利润率有所改善。我们的零售组合提高了三个百分点至72%，其中高端购物商场增长了两个百分点至76%，次高端购物商场增长了五个百分点至44%。内地办公楼的租赁边际利润率维持在69%不变。相比之下，香港的零售组合上升了两个百分点至84%，而办公楼则维持在83%不变。
租出率基本保持平稳，除了数座次高端物业，其余所有物业的平均单位租金和租金上调均录得上升。我们在上海以外的高端购物商场的租金上调尤为强劲。监于高端物业内按租户销售额计算的租金占总租赁收入的比例维持在历史高位，意味下一次续租时似乎可以上调租金。与过去相比，现时租用成本相对较低，由此更确认了上调租金的可能。
过去六个月，香港的零售销售额持续上升，我们的租赁收入亦然，只是升幅较小。我们的办公楼租赁收入亦稍有增长，但颇为乏力。
将不同档次物业在报告期内的表现与疫情前（即2019年首六个月）的表现相比，饶富意思。
我们旗下的高端购物商场，除一座外，其余的租户销售额全都录得一倍以上的增长，有两座的销售额更多了2.5至3倍，另有两座翻了一倍多。因此，我们收取了更多的租金。我们的次高端购物商场则完全是另一番景象。虽然租户销售额有所恢复，但租赁收入只有疫情前约90%。香港的零售业务表现相若，甚至更疲弱一些。
租赁收入方面，内地现时占总收入的68%，香港则占32%。若论营业溢利，内地占65%，香港则占35%。与过去数年比较，内地物业的营运效率正逐步赶上。
与去年不同，我们上半年物业销售方面的进账比去年同期少了很多。因此，股东应占基本纯利下降3%。仅就物业租赁而言，该数字上升2%至港币15.71亿元。计及今年轻微的净重估收益（2022年为净重估亏损），股东应占纯利上升了17%至港币16.82亿元。股东应占物业租赁纯利上升了23%至港币16.93亿元。
展望
无可讳言，内地经济正经历严峻挑战。上一节所谈及的四个因素同时出现，要解决尤其困难。
中国改革开放约45年以来，多是荆棘满途。这次本质上是经济问题，却因国际政治形势而雪上加霜。外来政治攻击引致严重经济后果，这是前所未见的新现象。
即使没有外部因素，仅是内部问题已需时解决，能否解决尚属未知。现在加上外部因素，经济复苏会难上加难。经济发展方向必须重新调整，中央政府明白个中道理，数年前便已推出相应措施，例如把原本的外向型经济重新定向，转为重视内循环，如家庭消费。
正如本人之前撰述过，香港有其自身挑战。香港经济虽然不会没落，但随着内地经济变差而必受影响。尤其房地产业正经历结构性变革，形势已截然不同。土地供应会增加，暴利的日子会一去不复返。唯一的亮点可能是豪宅市场。
我们不活跃于一般住宅市场已20多年，或许错过了很多赚钱机会，但现在我们却自觉幸运。至少，我们没有陷入高价土地和房产的困境中。
2021年，本人在内地一次演讲时，台下一名观众发问：众所周知，恒隆过去数十年都把握熊市时机购置地块，今次熊市恒隆打算何时出手？本人回应道：此熊不同彼熊！这不是周期性衰退，而是结构性或系统性转变。当下应储备资金，而非扩展业务。
眼下市道黯淡，还有曙光吗？有，其一是内地的奢侈品领域，其销售额一直强劲，尽管增长势头最近有点放缓。同时，顶级时尚品牌亦注意到，中国消费者的海外消费额有所增加，当中某些品牌已公布正采取措施使各地售价均等。例如，日圆疲弱吸引了许多中国消费者到日本购物，这一现象得以正视。
从以上所述可知，内地的总购买力依然强劲，问题只是消费者选择到哪里消费。任何海外消费回流国内，都对我们的业务有利。这种奢侈品消费增长可以持续下去吗？可以，前提是中国的整体经济保持稳定。这是本人的猜想，但只有时间才能证明。
展望未来五至十年，中国应能因应新形势而作出经济转型。若然如此，奢侈品零售业便应可持续发展。将富裕阶层与日本、韩国、香港、新加坡和泰国的相比，在各自经济腾飞约40至60年后，仍可见富人在本地或国外购买高端时尚品牌商品。这些品牌在巴黎、伦敦、米兰或纽约的店铺里，除了普通话外，也能经常听到日语、韩语和泰语。
我们的上海恒隆广场很可能是内地首座高端购物商场，目前仅开业22年。未来数十年，内地那些喜欢花费的富人仍会光顾顶级时尚品牌。中国除了有亚洲人钟情购买名牌产品此偏好外，还有庞大的人口。只要中国经济相对稳健，未来数十年总会有一代代新的年轻消费者出现。
在购买奢侈品的顾客之中，中国顾客大概是最年轻的，但肯定比欧美的顾客年轻得多。这些消费者不到30岁便开始购买名牌，预计持续40、50年。因此，顾客总数会随时间累积。换言之，奢侈品市场目前只涵盖了一小部分潜在消费者。
虽然今年我们大概不会购置地块，但未来总有一天会有此意。尽管确实时间很难预测，但本人的团队会一直留意，希望我们不会错过下个良机。毕竟，我们一向颇为善于买得对。毋庸赘言，对我们来说，买得对绝不仅仅是趁低吸纳，而是成功购置地段优越、政府发展大纲合理的地块。
目前，中国必须先应付各种经济挑战，再加上中美关系严峻，出口必然疲弱。近年大量印钞也使公共投资较难推动经济。经济规模还小时，这种做法尚算有效。现时，中国是世界第二大经济体，要产生同等百分比的增长，需要的投入要多得多。有一点或许还算得上有些微鼓舞作用，就是全球只有很少地方有稳健的增长。
这样一来，家庭消费就成了唯一可靠的推动力。但现时消费者信心薄弱，需要时间恢复。目前，奢侈品消费正是少数仍在增长的领域之一。由于地缘政治形势纷乱，内地民众出国旅游的次数减少，尤其少去西方国家，这会影响全球旅游业。
基于相同原因，内地旅游正蓬勃发展，所有旅游景点都人山人海，酒店也生意畅旺。但即使如此，人均消费仍然比不上疫情前的水平。例外是有的，譬如我们在沈阳的康莱德酒店表现出色，不过这可能并不代表整个行业。
经济的另一个问题是企业缺乏信心。除非商人能比较明确掌握政策的走向，否则难以再投资。大多数情况下，他们都很谨慎，尤其是现在。
无论如何，中国长远而言不得不多依赖个人消费来推动经济。在西方或东方发达国家，个人消费占国内生产总值的份额通常在50%至70%之间。例如，美国为68%，大多数西欧国家在50%或多一些，而同为庞大发展中经济体的印度则为63%。然而，这个数字在中国仅约为38%，仍有很大的增长空间。
与内地相比，香港的困难可谓微不足道。香港正慢慢从疫情中恢复过来，预计不会迅猛反弹，但希望会稳定复苏。零售销售额已有所改善，也可预期店铺租金会缓缓上升。
办公楼租赁收入反映整体商业活动，尤其是金融业及相关专业服务。由于预计美国会进一步打击这些行业，所以租金复苏步伐会缓慢。未来数年，核心商业区甲级办公楼会有大量供应，从而进一步拖慢复苏速度。次级地段的租出率和租金升幅可能会稍逊。
问题的关键在于不清楚甚么才能提振香港经济。虽然旅游业正在转好，但人均消费仍然乏力。监于海外经济疲弱和政局难料，引致国际贸易低迷，物流业及相关行业亦难见起色。因此，个人消费难有显着增长。加上前文提及的楼市结构性转变，目前很难对未来过度乐观。
尽管经济前景如此，恒隆今年的总租赁收入有机会达到历史新高，而且机会颇大，这可能让某些人惊讶。我们在今年上半年业绩理想，下半年也大概会继续表现出色，纵使增长速度有所放缓。但2024年形势如何，本人仍未看清。希望到了明年1月下旬本人再撰此函时，部分不明朗因素已然消散。
董事长
陈启宗
香港，2023年7月31日
来源：观点网 陈启宗
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