发展现状
过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。
数据显示，2017年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，同比增长1.4%。
国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展。2017年1-9月，社会消费品零售总额26.3万亿元，同比增长10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据呈现出来的强大消费力，刺激了商业地产的扩围之势，包括香港房企在内的商业地产商都在不断抢滩布局。
楼市调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。
投资加速，商业地产库存仍存
相比住宅市场，2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。
从国家统计局公布的数据来看，商业地产的投资热情更为高涨。2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中住宅增速增长10.4%，增速提高0.3个百分点；办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，总比增长1.4%。
销售面积方面，2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。
除了在销售端保持较大的增速外，2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场。从统计局披露的数据来看，2017年1-9月，办公楼竣工面积2244万平方米，同比增长36.1%；商业营业用房7322万平方米，同比增长7.5%。
由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，同比增长-12.2%；其中住宅32256万平方米，同比增长-22%；办公楼3537万平方米，同比增长6.1%；商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。
这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比，商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年6月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看，商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。
共享时代，商业物业租金小幅上升
回首过去的10个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产，似乎有强势回归之势，未来升值潜力值得期待。
商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月，“双创”效应持续发酵，TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。
从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平米，同比上涨2.6%。上海方面，由于有不少新兴的商务区已经渐渐成熟，因此有不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区。受此影响，上海中央商务区的写字楼租金环比微跌0.3%，非中央商务区则环比上涨1.3%。
在空置率方面，共享办公的加速跑马圈地，对写字楼的空置去化起到了积极作用，也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例，联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。
除此之外，作为商业物业不可或缺的一部分，过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争，很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级，优质购物中心的空置率持续走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首层表现较为明显。2017年第三季度，广州全市优质购物中心首层平均租金水平达702.5元/平/月，环比微涨0.1%，同比上涨0.6%。
另外，非核心商圈也有较突出的表现，随着城市不断向外辐射发展，零售商持续看好非核心商圈及近郊，令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升。
2017年前三季度，全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中，教育文化和娱乐上涨2.5%。在消费升级的背景下，酒店行业也交出了一张比较好答卷。酒店数据供应商STRGLOBAL的数据显示，截至2017年7月，我国酒店入住率同比增长4.8%，平均房价同比增长0.5%，每间可售房收入（RevPAR）同比增长5.3%。这也是RevPAR首次实现正增长。
体验创新，存量物业盘活消费新需求
从2010年住宅市场调控伊始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业不得不面临高库存、同质化运营等困境。
以商业地产目前的状况来看，传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。这也造就了2017年商业地产行业的多点开花。
最直观的感受，就是购物场所从过往单一的零售中“脱胎换骨”，逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。
对于运营商来说，体验式商业地产能够通过营造商场情景，最大化地将消费者吸引进来，具有很强的聚客能力。此外，客群的问题的解决带动了其他业态的消费，缩短新项目的市场培育期，对于销售来说不无裨益。
2017年7月，大悦城就在北京、上海两地开始试水“智慧商圈”，打造体验式购物中心。消费者只需要用支付宝扫口碑码就能享受优惠信息展示、绑定口会员卡、在线排队、智慧停车、场景推荐等服务。
远在香港的购物中心也感受到了这股体验式潮流，在过去的19个月里，为了迎合消费者的多元化需求，香港金钟的太古广场调整了相关的招商策略。不仅引进了30个新商家，还将餐饮类店面的数量增加了一倍。同为商业地产港企的九龙仓和希慎兴业等公司，也在为旗下的商场增添更多的餐饮和生活休闲类商家。
需要注意的是，商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。数据显示，当前中国房屋租赁市场的规模是1.1万亿元，至2025年将达到2.9万亿元量级，2030年数字将倍增至4万亿元。
这其中长租公寓扮演着非常重要的角色。2017年全年，长租公寓市场的规模将突破4000亿元。这也吸引了房产中介、酒店开发商以及互联网创业公司纷纷加入。而房地产开发商诸如碧桂园、龙湖、保利、万科、佳兆业等品牌房企也开始加速跑马圈地，演绎存量时代的创新空间。
另外，联合办公在2017年迎来了爆发性增长。观点指数获取的数据显示，目前全国约有2300家联合办公企业，平均每天就有3家企业诞生。而2017年全年，中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。
体现在商业地产领域，不少企业甚至在自己经营的购物中心中内置了联合办公业态。比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”已相继在北京、成都、上海等地的天街商业中开业。
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