消费的不断升级，正在悄然改变着北京商业地产的格局。日前，RET睿意德发布商业地产报告显示，在即将过去的2016年，消费对GDP的贡献已达到60%，成为拉动中国经济三驾马车中最重要的力量。根据发达国家的经验，人均GDP到达6000美元，消费趋势开始从功能性消化转移到品质消费，而中国人均GDP已进入到8000美元，品质驱动将成为未来10年消费市场最大的特征，品质提升为标志的消费升级也将改变商业地产的发展趋势。预计未来，时尚创意、休闲度假、娱乐运动以及教育培训等，将成为消费的重点，实体商业将迈向新的变革，朝阳和通州是最活跃的商业成交区。

　　朝阳和通州商业成交最活跃

　　2016年，北京市零售市场总体体现出“总额缓慢增长，结构趋于合理”的局势，符合发达城市零售市场的特点，前几年的城市产业调整及消费升级工程已初见成效。报告称，房地产调控力度持续加大，使得销售及土地政策全面收紧，实体商业的创新转型上升到国家政策层面，促进创新、激发转型成为未来实体商业的核心趋势。

　　在过去一年，市场对商铺投资持冷静态度，价格比去年上涨27%，去化率提升2个百分点，但仍旧不足50%，销供比连续3年大于1，出清周期超过20个月，开发商去化压力较大。随着商办用地成交规模的放缓，预计明年将主要以去库存为主。

　　朝阳和通州是最活跃的商业成交区，均超过20万平方米，门头沟受中昂时代广场和远洋新天地两个项目带动，体现出了较高的成交价。受土地收缩政策影响，预计主要成交区明年将逐步向大兴、顺义转移。

　　2016年计划开业购物中心项目32个，总计221.7万平方米，预计到年底仅54%可如期开业，约145万平方米。同时，2011-2014年的成交土地也均未在2016年得以释放。延期开业的项目主要出现在近郊区，前两年广泛热议的社区商业并未妥善解决商业地块去化的燃眉之急。目前，社区商业模式在国内尚未成熟，对于品牌和开发商来说仍是微利模式，尚需要较长的探索期。

　　RET睿意德认为，此现象预示着北京集中商业已全面进入存量竞争时代，特别是主城区未来将以收购改造型项目为主。2017年计划开业项目153万平方米，预计如期开业项目可达80万-90万平方米。购物中心正式进入一个汰弱留强的阶段，市场空白区已经不存在，不超越就死亡。

　　实体商业的新变革

　　目前，国内经济增长温和下行，产业结构调整进入攻坚阶段，预计刺激内需将成为2017年的政策热点，整体政策导向对零售型商业将形成利好。

　　在城市外扩过程中，已经形成了“主城区+近郊区+远郊区”的城市结构。随着主城区房价上涨，新增人口被挤压至郊区。一方面，他们受过高等教育，有和主城区居民一样的审美能力与消费力；另一方面，收入持续增加对消费的影响呈现边际递减效应。他们逐渐成为具备足够审美与支付力的新型消费力量，城市远郊也在人口基数、居民教育程度、财富结构上出现质变，这些都支撑了品质型主题商业的发展。

　　RET睿意德认为，未来商圈在极能上将从垂直型分布变为扁平化，随着层级理论的打破，不同区域、不同年龄的消费者的价值观不再那么割裂。购物中心不同楼层间的目标客群不再以消费力进行划分，而是以社群化的审美标签去进行组合。就像一个个主题集装箱的拼装，不同集装箱，以及不同集装箱组之间并没有消费力的冲突，而是更强调主题的差异。购物中心从以档次、业态为维度的协同式发展，转变成更加碎片化的集装箱式发展。

　　在消费升级趋势下，随着零售网点密度的提升和电商的发展，目的性消费已经不足以成为吸引消费者到场的力量。时间是现代人类最稀缺的资源，未来商业的竞争实际上是对消费者时间的争夺战。消费者以怎样的频率到场，到场后停留多久，将成为决定运营成败的关键。

　　RET睿意德报告称，未来主城区商业需构建人格化的、具有吸引力的空间，增加消费者停留时间，以形成更多的随机消费。郊区型商业若要扩大范围，吸引主城区客流，则需要构建一组消费者无法在主城区得到满足的业态和品牌组合，使其甘愿消耗更长的路途时间到场。总之，在2017年，实体商业将在巨大的不确定性下迈向新的变革。

　　京华时报 记者 潘秀林

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