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“商改办”试水喜忧参半
三季度商业零售市场的另一个亮点是，坐落于三里屯地区的盈科中心成功完成了将零售面积改造为办公面积的转型，本季度实现90%出租率，成为商业存量升级改造的成功案例。
盈科中心自身的特殊性，也使得其成为“商改住”的典范代表。
北京盈科中心位处三里屯商圈。楼板面积约169900平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。商业地产黄金时代，盈科中心曾一度是三里屯令人艳羡的地标建筑。
但事过境迁，盈科中心逐渐没落。随着2011年驻扎十年的太平洋百货离开后，盈科中心近4万平方米的商业面积一直空置，租金收入持续下滑，成了“小超人”急于出手的辣手烫山芋。
2008年开始，出售北京盈科中心传闻不断，期间盈大地产也披露过“磋商出售北京盈科中心”的公告。期间，包括SOHO中国、新鸿基地产等多家知名内地和香港企业都对此表示了浓厚兴趣，但一直没有下文。
“之前一直没有出售成功，坦白讲是价格没有达到预期。”跟踪研究盈科中心的仲量联行华北区投资部副董事徐茜茜称，过去盈科中心在李泽楷手里的时候，为填满写字楼，有一批客户的租金显著低于市场水平，这批客户锁定租约导致投资人做测算的时候很难算过账。
直到在2014年4月基汇资本以57.8亿元价格拿下盈科中心。“在几万平方米空置下，基汇资本确实冒很大冒险。但同时我们要看到基汇资本背后配的是主权基金的钱，对回报率要求相应比较低，这也给基汇资本这样一个机会去对这个项目进行大量改造升级。”徐茜茜说。
随后基汇资本进入并进行改造，将整个面积完全转换为写字楼，面向那些寻求联合办公空间和附近著名的三里屯地区服务设施的租户。租金达到每月300元/平方米，远高于太平洋百货时间每月100元/平方米的水平。
“当时的时间点，如果不租给太平洋百货，整组给另外的市场，最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改为写字楼后租金比最初涨了3倍，可以说是个相当理想的结果。”徐茜茜表示。
在基汇资本总裁、联合创办人吴继泰看来，盈科中心是“可提供出色回报”、“规避风险的天然屏障”。 “购买北京盈科中心是难能可贵的机会，可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型可生产稳定现金流的项目。”吴继泰如是描述。
正是商业物业需求的不平衡，在市场环境不景气，写字楼租金上涨、需求旺盛的情况下迫使配套商业具备转型写字楼的可能性。
盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。仲量联行报告指出，北京东部的百盛购物中心太阳宫店在本季度以总价人民币23.2亿元完成出售。该项目的中国买家很可能考虑将其改建为办公楼，以便最大限度地利用该市场商机。
但需要注意的是，“商改办”的另一典型案例为中关村广场购物中心，近20万平方米面积整体改造为创新办公为主的“中关村·东方创业谷”。但这一大体量新项目出租状况不佳。
“在商业物业增速放缓的情况下，‘商改办’是一种形式，但不是救命稻草。‘商改办’的过程中要充分考虑地理位置、改造条件是否合适，包括接收者管理能力、操盘手水平，这些都是能否盘活库存商业的关键因素。”罗绮华表示。
（来源：中房报记者 李克纯） 共2页 上一页 [1] [2] 天津三季度购物中心空置率降低 三购物中心将入市 沈阳购物中心空置率持续下降 百货存量占40% 潜力城市购物中心空置率居高不下 二线城市购物中心空置率恶化 租金难上涨 2015年广州购物中心空置率上升至3.9％ 搜索更多: 购物中心空置率 |
