上海商业地产将迎巨变！所有开发商在劫难逃？

　　波诡云谲的上海商业地产市场，又被投下了一颗重磅炸弹！

　　根据上海市规土局等四部门联合发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》显示，为了继续优化上海土地和住房供应结构，充分发挥房地产业在改善民生、推动经济发展方面的积极作用，这份《意见》要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。简单来说，就是上海将重拾7090政策，而这无疑将给上海商业地产市场带来惊天大变。

　　第一，商业规定高持有比例

　　公告内容显示：“鼓励开发企业持有商业、办公楼持续经营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有”。

　　这意味着，在接下来的时间里，各路开发商们如果想要继续在上海拿地开发商业项目，必须具备过硬的商业运营能力，而分割销售也将变成几乎不可能。

　　从商业项目招商及运营方面来看，由于目前上海商业地产市场面临着巨大的挑战，其2015年商业项目开业数量以26个在全国城市中排名第一，海量的供应导致市场空置率上升，租金却仍以缓慢上涨趋势为主。且迫于品牌资源有限，原准备在2015年开业的15-20家项目或不得不延期至2016年开业。

　　但随着政府对开发商长期持有商业物业的“硬性”要求确定，一方面将帮助开发商去库存，解决当前上海商业地产市场库存量偏大的问题。另一方面，也将促使进驻上海攻城略地的开发商们摒弃心浮气躁、快速扩张的发展模式，转而精细打磨电商时代下实体商场的核心价值。

　　与此同时，由于大型开发商有钱小型开发商有运营创新能力（或者大型开发商兼具资金、运营能力），商业地产企业抱团拿地（或者土地市场被少数几个大型开发商垄断）的现象将成为上海商业地产市场新趋势。

　　第二，小户型增加人口密度提升商业客流

　　公告内容显示：“优化住房用地供应结构，增加中小套型商品住房供应。进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地中中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。”

　　这意味在相同土地产出的前提下，户型单套面积压缩将使城市住宅的供应套数增多，而单位区域内的人口聚集度也会更多。这似乎已经很明显，上海政府正在做一件事情：增加城市的人口承载能力！

　　而当单一区域内人口数量增多（即人口密度增加），该区域内商业项目所能分享的客流也将增多，这对商业地产项目运营来讲，可谓是一大利好。

　　众所周知，提升核心区域居住密度的方式是提升土地容积率。香港为什么单位人口密度可以这么高，核心就是项目的住宅土地出让都是高容积率的，5-6的容积率在香港非常的常见。而我们在电影里看到的筒子楼就是高容积率背景下的产物。而目前中国所有的住宅用地，容积率基本只有2-2.5左右，换句话来说，同样一块地，能住的人是别人的一半，这样人口密度当然聚集不起来。如今，上海发布政策，欲通过小户型增加人口密度，可谓也是在向香港学习。

　　第三，完整路网激发城市活力联动各级商圈

　　公告内容显示，“鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。”

　　另在同期，国家也出台了相关政策《中国原则上不再建设封闭住宅小区》，意见提出，“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类‘断头路’，形成完整路网，提高道路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施，提高道路安全性。”

　　又要以公共交通为导向进行社区开发，又要推广街区制。这看似是在复制欧美国家的城市街区布局形态。

　　从目前整个中国、整个上海来看，相较于欧美国家等多个个性城市的小尺度街区、细密路网的形态，中国城市街区地块的路网结构多是树枝状，这种结构的城市是一种方便管理的封闭城市，与我国古代的政治统治有密切关系，但同时也是对城市土地经济价值的忽视，存在不少问题，诸如出行距离长；过街困难，导致“中国式”过马路问题频发；公交车等城市公交资源渗透力弱，覆盖率难以提高。

　　总结而言，目前我国的街区模式路网可达性极低，这在当前社会，城市功能结构、经济活动、社会文化等发生巨变的现状下，已经无法满足现代城市生活和居民日常出行需求。

　　而复制欧美国家的城市街区布局形态，或可通过不同宽窄街区马路解决社区住宅联通问题，提升城市街区活力、提高容积率，从而增加相对地块的客流量，解决过马路难题，增加商铺活力。但若要运用到实地却很难说，因为人的收入水平如果没有上升，对不同区域的影响也就不同。

　　目前，上海作为中国经济地标城市，已经率先实践。各个区政府均在自己区域内的主打商圈里，打造了形式各样的连廊。诸如陆家嘴商圈的世纪连廊不仅能缓解陆家嘴地区的交通拥堵问题，起到人车分流的作用，同时连廊还成为观赏陆家嘴景观的绝佳平台；五角场的地下连廊也对五角场商圈的迅速形成起到了积极促进作用；以及普陀中环、南京西路、曹家渡、徐家汇、中山公园、大宁、南方商城商圈都在纷纷规划建设空中连廊，欲通过交通便利促进商业发展。

　　且这些连廊与上个世纪国内流行的天桥大有不同，不仅有扶梯、电梯、遮阳设施，还更具人性化的配套绿化带、坐椅等。

　　第四，社区底商或将风行

　　另有观点认为，目前中国市场上有大量囤积的地块被闲置，但最让开发商头疼的不是住宅问题，而是商业。因为商业如果没有运营，几乎百分之百都是死的。而且中国式开发商对于商业，无论是集中性商业还是统一运营的商业都比较难操作，能玩好的基本只有沿街商业，因为最简单、最不费力，只要保证这条街有人流，做沿街商业多半没有问题。

　　所以，政府推行“窄马路、密路网”政策，无疑是把社区内部道路变成市政道路，这会让一个小区平白无故多了很多的沿街展示面，也会增加更多的社区底商。似乎不难想象，如果这个政策执行到位，未来大量的二三线小区一层全部都会变成底商。

　　附：上海市《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》