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三问自持
1问 什么样的项目适合自持?
“放长线钓大鱼” 选择核心地段的优质集中商业
对于销售或是自持，都是商业地产的营销手段。我们也可以看到，针对不同的商业地产项目，自持和销售的做法也都是不一样的。有的项目通过自持获得了很好的收益，但有的项目却人气冷清，面临无法经营的局面。那么，什么样的项目适合自持?
从商业地产的发展来看，大型的集中式商业都是以租赁为主导，而通常选择社区底商、商业街商铺等分散的商业产品进行销售。对于投资者来说，他们没有专业的商业知识，也不懂合理经营，只想获得高回报的收益。一般来说，大型集中商业项目由于体量较大，一旦分散出售，往往无法把控统一的经营权，造成招商难度加大，业主群体庞大而复杂，后期运营管理无法统一进行。
有相关业内人士透露，昆明的一个商业项目，就因为以前对商铺进行了分散销售，现在业主一味抬高租金价格，而运营商无法承受更高的租金价格，有可能让商场面临着关门的局面。当前，受到国家经济形势的影响以及电商的冲击，零售行业业绩下滑明显，行业竞争也日趋激烈。在这样的背景下，商铺的业主还步步紧逼，这也暴露出了集中式商业进行散售的弊端，以致到了无法控制的局面。
一般来说，住宅底商、社区商铺等小规模的商业，如果通过统一运营管理，需要投入较大的人力物力，提高运营成本，并不适合进行自持，反而可以通过散户的灵活经营，来提升商业需求的改变和持续发展。
鉴于此，对大型集中式的商业项目进行自持，无疑是最 好的选择。此外，正所谓“放长线钓大鱼”，经历了一定的“养商期”，商业项目为企业带来的租金收益，是非常可观的。为此，王健林也曾表示，相对于地产业务销售数据，他更看重租金占比。到了2020年，商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金。
诚然，集中式的商业可以进行自持，但对于商业项目的区位地段、运营管理团队等方面都有较高的要求。一个优质的商业项目，周边必须有数十万的消费人群作为基础，并且具有良好的通达性，尤其是稀缺地段的商业，更加可以看到商业带来的高回报收益和价值。
2问 自持需要开发商准备什么?
要求开发商具备雄厚的资金实力 强大的商业运营团队
商业物业自持，是一种勇气，更是一种实力的体现。为什么这么说呢?商业自持并不是开发商能够随心所欲去做的，背后要考量种种因素，才能支撑起商业自持的底气。对于商业地产来说，销售可以在前期为企业快速回笼资金，而自持可以在后期让企业获得长期高回报的租金收益。
业内人士表示，对于企业规模小、资金比较紧张的开发商来说，商业自持很大程度上会让企业陷入困境，而通过销售实现资金回流才是最 好的出路。相较于自持模式的商业来说，必须要求开发商具备雄厚的资金实力和强大的商业运营团队。
做商业地产，并非是“土豪”砸钱就可以做起来的，这是一门“技术活”。
对于我国的商业地产航母企业万达地产来说，其商业核心竞争力在于独特的订单模式、高效的融资手段、庞大的合作商家群体、专业的商业运营团队等等，为万达广场在全国的迅速扩展，奠定了坚实的基础。
不得不说的是，自持商业的投资回报周期是比较长的。通常，一个商业项目至少需要三五年的养商期，才能进行可持续发展的运转状态。而在这个过程中，往往需要企业背后有雄厚的资金作为支撑。不仅如此，从前期的拿地开始，再到建筑规划、商业设计、招商能力等等，展示的是企业的综合实力，而后期更加考验着商业团队的运营能力。
由于商业运营是一项长期的工作，而并不是一朝一夕的事情，对于商业团队有极大的考验。市场需求并不是一成不变的，专业的商业管理团队要洞察市场消费趋势的变化，并不断优化商家品牌和业态比例，才能满足消费者的需求，并通过一些管理策略、活动等增加消费者的粘度，提高消费忠诚度。
3问 自持要如何运营才能成功?
创新规划商业主题与业态 开拓商业利益增长点
一个好的商业项目，要跟城市的发展水平、项目区位的消费能力相匹配，因此项目选址、定位往往就决定了商业项目成功的一半。
当前，体验式商业成为各个商业项目竞相开拓的领域，因此儿童业态、餐饮业态、电影业态等商业比例也在不断提高。然而，并不是购物中心配上好玩的儿童业态、庞大的餐饮阵容以及高大上的电影院，就可以做成功的。
在商业项目的开业中，记者发现，餐饮往往是作为“开门红”打头阵的主要法宝，低至五折的价格更是让吃货们蜂拥而至。但在开业时间过去后，有些项目往往有陷入了冷清的局面，而对于一些昆明首店、特色餐饮店来说，人气依然旺盛。根据2015年的观察来看，昆明很多购物中心增加了儿童业态的游玩设施，一开始有很多家长都带孩子来玩，但经过一段时间，却几乎“无人问津”。而目前，电影院已经开遍了昆明的购物中心，在每个商场都可以同时体验吃饭、看电影、购物等需求。为此，一味模仿和复制是商业地产的致命伤，商家品牌、业态的一致性，也造成了商业的同质化问题。
实际上，成功的商业需要独特的核心竞争力，才能保持可持续性的生命力和消费的活跃。
从记者的观察来看，昆明非常缺乏主题性的购物中心，也并没有充分挖掘市场的需求。业内人士马先生指出，好的商业不仅要满足市场需要，更要创造市场需求。开拓新的商业利益增长点，创新规划商业主题和业态，才能让企业有更多发挥的余地和利益增长的空间，如医疗中心、文化中心、培训中心等主题商业。此外，商业项目还要根据区域的位置以及项目周边的消费需求，来调整零售、餐饮、儿童等各种业态的比例，让各种业态之间形成良好的互动，发挥项目本身的商业价值，实现收益的最 大化。（来源：云南信息报 作者：张睿 黄丽） 共2页 上一页 [1] [2] 从年末双节促销看昆明商业地产发展概况 昆明商业地产迎来新动作 “南征北战”格局转变 昆明商业地产餐饮业态占比70％ 现在是最佳时机？ 昆明商业地产寻求自救之路：拥抱互联网用大数据探路 昆明商业地产三种风格：高大上、街区商业和社区商业 搜索更多: 昆明商业地产 |
