成都商业地产库存高企物流地产需求旺盛

　　1月14日，仲量联行和世邦魏理仕分别发布了成都房地产市场的年度报告。虽然各家统计标准口径有所差异，但是总体情况却一致：写字楼和零售物业库存持续攀升，空置率高企，而物流仓储地产却异军突起，需求强劲。

　　仲量联行的报告称，2015年，成都甲级办公楼市场总存量攀升至约260万平方米，受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落，仅达约20万平方米。

　　世邦魏理仕则统计了包含了甲级和乙级写字楼在内的优质写字楼，成都2015年新增供应累计达97万平方米，市场总存量突破650万平方米。统计还显示，2015年优质写字楼净吸纳量较上年骤减七成，需求疲软成为市场的巨大隐忧。

　　面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，业主方不得不加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等。免租期、装修期的增加和佣金费率的提高加剧了业主租金收益的下滑。

　　仲量联行报告称， 2015年底全市甲级办公楼市场的平均有效净租金较2014年底跌幅达4.7%，跌至每月94元/平方米。可比项目(指两个比较的时间段里面均包含的项目作比较)的租金跌幅更达6.1%。世邦魏理仕报告也称，2015年，成都写字楼平均租金同比下跌6.6%，跌幅创年度历史新高。

　　不仅如此，在零售物业方面，形势也不容乐观。而且成都百货业近几年已有十余家百货商场门店关门，还有仁和春天这样的高端百货商场被整体出让。关店潮的一个重要原因就是的购物中心猛增。

　　据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物中心以超700万平方米的总体量，跃居全国第一。成都主城区有据可查的购物中心数量为71个，平均每个行政区约12个。

　　世邦魏理仕报告称，2015年成都优质零售商业迎来空档期，新增供应回落至50万平方米以下，但市场总存量已突破600万平方米，在中国二线城市中居首。仲量联行的报告也称，2015年成都优质零售物业总存量增至约566万平方米。

　　另外，高力国际1月13日发布的年度报告还称，值得关注的是，成都市场正出现购物中心推迟开业的现象，继2015年内三个购物中心推迟开业之后，另有八个原计划于2016年开业的购物中心亦计划推迟开业。

　　与写字楼和零售地产形成鲜明对比的是工业物流地产。

　　世邦魏理仕的报告称， 2015年全年新增供应总量为27.3万平方米，高标库总存量达到157.8万平方米。但是，来自电商、零售商以及第三方物流企业的租赁需求依然不减，平均空置率却较2014年末下降了11.1个百分点。

　　仲量联行报告也称，受强劲租赁需求推动，2015年成都优质物流仓储市场吸纳量达历史新高，录得35万平方米。空置率也由2014年年底的27.2%下降至2015年年底的11.3%。

　　仲量联行成都公司工业地产部负责人景颐向《第一财经日报》表示，其中电商需求最为强劲，京东商城在成都2015年新租优质物流仓储面积约8万平方米，增长了三倍。物流仓储地产虽然回收周期长，但是稳定，因此吸引一些地产巨头进入，比如万科等企业已经进军物流地产。

　　世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟也表示，中国物流地产前九大开发商都已经在成都跑马圈地，比如平安3年前在成都还没有项目，通过收购二手项目抢占市场，现在已经占到成都市场的6%。他认为，成都物流地产的租金未来三年将有明显增长。（一财网李秀中）

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