商业地产的供大于求和同质化，早已是业内共识。2014年针对35个大中城市的商业物业市场的调查报告显示，银川、呼和浩特、沈阳、成都等19个城市的商业地产供应过剩。
但不少发力商业地产的开发商，却将目光投向了三四线城市。
2015年12月18日，位于福建省莆田市的某个商业总体量超过40万平方米的大型综合体项目正式开业，数据显示，当天吸引了46.8万人流量，截至当天闭店，全天营业额突破3800万元。
该项目的开发商是即将要把总部搬到上海的福建房企正荣集团。这个名为莆田正荣财富中心的项目被正荣定义为商业战略起航的标杆项目，随后，正荣财富中心还将继续在福州的马保、马尾、南平等城市落地，而正荣长沙财富中心和西安的正荣彩虹谷也将在近期陆续开业。
上述布局区域均是二三线甚至是三四线城市。正荣集团董事、总裁黄仙枝表示，3年内将开业10个购物中心，未来5-10年可达30-50个购物中心。
正荣并非孤例。新城控股近年来加快了商业地产的扩张步伐，并明确对外表示，商业地产将重点布局三四线城市，每年新增商业项目至少10-15个，2017年累计开发40个商业项目，到2020年，商业综合体开业及在建项目达到80个以上。嘉凯城则更加下沉，选择在经济发达的小城镇发展商业，首家城市客厅位于浙江诸暨市的店口镇，其更是计划计划3年内投资600亿建设上百个类似的项目。
多位业内人士对经济观察报表示，当下三四线城市商业地产的机遇，在于传统商业的转型升级，部分城市急需更优质的体验式购物中心。
但不可否认的是，纵观整体，商业供应过剩压力犹存。世邦魏理仕的调查结果显示，2014年全球在建购物中心总面积为3900万平方米，其中，亚太区在建购物中心面积超过3200万平方米，并且超过60%的面积都在中国。在全球十大最活跃在建购物中心市场排名中，中国占据九席。
对正荣等房企而言，同样不缺前车之鉴。曾经大规模布局三四线城市的宝龙地产，自2013年底开始再次回归一线，2014年将一半的投资额放到了上海，但转型成效尚不明显。
房企重金布局三四线
“虽然我们是商业新兵，但对自己的要求很高。”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉透露，正荣商业对标的是美国西蒙地产集团，希望学习西蒙在商业上的长期持有战略和精细化管理。西蒙是美国零售商业地产标杆。
目前正荣的综合体开发面积超过600万平方米，商业资产突破300亿元，覆盖了上海、福州、莆田、西安、南昌、长沙、宜春、南平等8个城市，包括13个商业项目。
2015年，正荣确立了全新的商业升级战略，莆田正荣中心便是首个标杆项目。张子玉介绍说，在进入莆田之前，正荣对当地市场进行了详细调研：莆田是著名的侨乡，经济发达，消费需求旺盛，但此前这里却没有一个真正意义上的大型体验式商业综合体项目，“很多在外打拼赚钱的莆田人回乡消费都没有合适的场所，只能将消费需求释放到福州、厦门等城市，我们要把这部分消费需求留在本地。”
和新城、万达的模式类似，正荣发展商业采用了现金流滚资产的方式，通过可售物业覆盖持有物业的现金流。目前，正荣旗下的商业物业自持和出售的比例基本上为4:6，有的是5:5，这取决于项目的定位和培育预期，比如对标杆项目就倾向于长期持有。“未来，正荣商业会注意往轻资产方向发展，适度减少自持面积和比例，以便更快的扩大规模和整合平台资源。”张子玉表示，希望能进行品牌和管理输出，到2019-2020年，正荣预计全国增至20-50个商业项目，包括5-10个管理输出项目。
为了在竞争激烈的三四线城市确立优势，正荣制订了“星欣荣”计划，为投资者提供资产托管、租售建议、消费追踪、决策支持等，该计划将不断改进升级并运用到正荣集团后续开业的商业综合体中。
据了解，正荣已经拥有一支由近200人的国内商业精英组成的商业管理团队，全面负责旗下项目的招商、后续运营管理等工作。此外，目前已有3000多家国内外知名品牌商家与正荣集团达成战略联盟，品牌资源覆盖时尚餐饮、国际奢尚、生活娱乐、精品零售、亲子乐园五大消费区域。
除了正荣，刚刚顺利B转A的新城控股，也重金布局三四线城市。新城控股董事长王振华此前对经济观察报表示，希望用约5年的时间进入商业地产第一梯队，未来商业地产的销售比例将逐年递增。
新城希望迅速抢占三四线城市，截至目前，新城已经有6个商业项目开业，另有15个商业综合体项目正在规划建设中。据了解，为了给商业“输血”，新城旗下的第一个商业资产证券化产品预计将很快在上交所挂牌。
值得一提的是，对这些房企而言，在三四线城市并不是盲目布局，经济能力和消费能力是两个重要的衡量指标。以嘉凯城为例，为降低投资风险，嘉凯城联合浙江省商业集团成立了“浙江长三角城镇发展数据研究院”，打造长三角城镇数据库，有一套严格的选址标准：什么样的镇，多少人口，多少财政收入，多少人均可支配收入，多少零售业的消费指数，可以造多大的项目，均照着数据来。
机遇：传统商业转型升级三四线城市的商业机遇在哪里？
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