过去5年，郑州商业地产市场发展迅猛，从2009年开始，印象城、郑州凯德广场、国贸360广场、中原万达广场、二七万达广场、郑州万象城、丹尼斯大卫城……越来越多购物中心的开业，让曾经的“商城之觞”焕发出中兴的气象。

　　然而，相较于武汉、成都、杭州等二线城市，郑州的商业地产市场还略显稚嫩，存量虽大，真正优质的物业并不算多，最直观的是，同质化产品严重，库存量居高不下，去化周期持续攀升，供需矛盾进一步加剧。而与此同时，房企们正积极探索“轻资产”之路，前路是否光明?尚需仔细厘清。

　　高库存：“快煮”行不通时，不妨“慢炖”

　　如今，中国商业地产已结束了高速增长期，从增量资产时代变为存量资产时代，而如何盘活和退出成为考验市场的新命题。

　　不止郑州，商业地产高库存是全国大多数城市都需要面对的问题，对于此现象，三益中国总裁高栋直言：“我其实不主张商业地产一味追求高去化率，无数实例表明闪售掉的商业在后期经营上都存在较大的隐患。”

　　他表示，去化型商业由于未来经营者构成复杂，后期维护难度较大，而自持物业拥有统一的规划、招商、经营、管理模式，存活率要高上许多。此外，对开发商来说，如今商业地产中自持物业的回报长期来看往往是高于出售物业的，还会带来增值效应，风险也相对低一些。而自持物业也能起到“资金杠杆”的作用，让商业地产的金融属性得以彰显。

　　面对开发商手头上沉淀越来越多的资产，如何“减负”，高栋表示，对于一些优质的资产，房企可以通过经营变成企业长期稳健的现金流，因为商业地产开发是个很复杂的产业链，是一个比拼“内力”的过程，在“快煮”行不通的时候，不妨“慢炖”。

　　反观河南市场，商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各方不是共筑而是蚕食，从而导致商业地产开发效率低下，不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本，这才是阻碍行业发展最大的隐患。

　　轻资产：考验房企资本获取和商业运营能力

　　如今，房企们争先走上“轻资产”之路，前路是否光明?值得仔细斟酌。

　　目前的房地产行业，轻资产的类型有很多：如以彩生活模式为代表的花样年、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及保利、晋愉的地产基金等。

　　所谓“轻资产”，指的是房地产运营从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，这样的模式能否放之四海而皆准?

　　业内人士指出，尽管“轻资产”在资本市场备受热捧，但表现并不如意，房企的轻资产业务仍非其主营业务，收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段;另一方面，地产基金投资、社区化服务的市场也还在培养之中。

　　高栋指出，由“重资产”向“轻资产”转型是商业地产的发展方向，但轻资产还有很长的路要走，因为这考验房企的两种能力，第一是资本的获取能力，第二是商业的运营能力。

　　“轻资产战略背景下，商业地产成熟的服务模式，其实是立体的战略组合，其核心是通过优化资源配置和放大效率优势，进而提升整个效率水平和盈利空间。”高栋深谙“全产业链”商业模式之根本是为开发商创造利润，其核心竞争力是成熟的设计标准及招商运营的管控体系。而三益中国近几年也正是在“构筑产业链、服务资本化”上日臻完善与成熟。（来源：郑州晚报 作者：王亚平）

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