抗衡：传统购物体验仍不可替代
虽然网上购物在一定程度上取代了出门逛商场的购物形式，人们的消费模式也正在从线下向线上转变。但这并不足以说明商业地产已有被看衰之势。
事实上，一些体验性较强的行业，是电商无法替代的。比如餐饮、KTV电影院、体育场馆等体验式消费。万达集团董事长王健林此前接受媒体采访时就表示，“电商冲击的仅仅体现在提袋市场方面，而对于真正娱乐文化类消费并无影响。中国消费品市场总额超过25万亿接近30万亿，在这部分市场中，提袋消费不到10万亿。”
王健林指出，电子消费网上购物的发展速度在逐年下降。“2012年是100%，2013年是60%，2014是30%的增长，这种新鲜的事物也会遇到增长瓶颈，当然不可能永远保持高增长。”据了解，万达在多年前就定了一个原则：万达广场购物中心的提袋消费业态占比要低于50%。万达新的产品万达茂，零售份额仅有20%，而剩下的80%是娱乐餐饮文化。非零售业的占比越大，受到电商的影响越小。
对此，世邦魏理仕的观点也认为，体验业态仍将是需求的一大增长点，但业主需要寻求租户组合及租金收益间的平衡。在个别餐饮业态竞争趋于激烈的市场，业主不妨将目光转向多样化的体验业态，从家庭及娱乐型消费寻找突破点。
坚守：北京购物中心租金平稳
纵观北京的市场，商业地产仍是蓬勃向上的趋势，商铺租金也持续看涨。
世邦魏理仕的数据显示，2015年第三季度，得益于部分市场表现良好的项目主动调高租金报价，北京购物中心首层商铺平均租金同样本比较，录得环比上涨0.7%至每天每平方米35.8元。第三季度，位于丰台区的永旺梦乐城和首开·福茂广场落成开业，合计为市场带来约17万平方米的新增供应。新项目的高入驻率带动整体市场空置率环比下降0.3个百分点至6.9%。
未来六个月，北京零售物业市场将迎来两个合计体量近18万平方米的新项目入市。尽管未来供应量较近期有所回升，但就目前新项目预租情况来看，预计市场空置率将在短期内小幅上扬，而购物中心首次租金将保持平稳。
值得关注的是，近几年在北京，新兴区域的大型购物中心开始展露头角。比如，位于房山的中粮万科FUNMIX半岛广场、位于清河的华润五彩城、东坝的金隅嘉品Mall等，均成为区域内的地标性商业。
高力国际的研究报告也认为，北京近两年内入市的优质购物中心，向新兴区域引进了大量快时尚及餐饮品牌，提升了新兴区域内尚未充分开发的零售市场。与此同时，高力国际也注意到，近年来住宅开发商纷纷进入商业地产领域，在其住宅项目周边建设购物中心，而这些项目通常位于新兴区域。相较于专业的购物中心开发商，这类业主在商铺物业领域相关经验较少，其中许多开发商选择以中小规模的社区型购物中心起步以获取经验。
观点：“降低零售业比例以自救”
中经联盟秘书长、赢商网总裁陈云峰接受记者采访时表示，面对电商的冲击，购物中心也采取了积极求变的方式，通过对业态占比的调整，使得所受到的影响并不是那么明显。
陈云峰给出的数据显示，在电商还没有兴起之前，传统购物中心的购物类商铺面积占比至少在51%，而现在已经降到了30%以内。取而代之的是，餐饮业面积增加到了41%，儿童业态面积增加到15%。其他还有院线、KTV、咖啡店等休闲娱乐类业态面积的增加，另外，包括滑冰场等在内的体育健身类，以及美容、体检、专科医院等医疗类业态也出现在购物中心。“业内把一个购物中心的功能定位为吃、喝、玩、乐、购一站式消费场所，‘购’变成了最后一位。”陈云峰说。
可以说，购物中心所增加的都是体验式消费类型。“通过调整，可以说北京的购物中心在出租、出售方面并未受电商经济过多影响。”租金方面，陈云峰表示，“以前都说餐饮业租金低，当前也在逐步上涨。所以业态的调整并没有影响整体租金水平。”
从全国范围内的商业地产来说，陈云峰认为，北、上、广、深这样的一线城市，商业地产是在健康的轨道上前进。以北京为例，陈云峰认为，四环内不再新增大型商业，使得城区内的商业购物中心越来越具有稀缺价值。而一些郊区的购物中心则成为新商圈的代表，引领了新商圈的形成，填补了区域商业空白。“北京的购物中心并没有出现空置率过大、恶性竞争的情况。对于品牌来说，面对北京市场则是积极开店。”不过，陈云峰也认为，通州运河核心区等新兴区域也存在商业过剩的风险。
奢侈品“降温”波及高端零售物业
近日，世邦魏理仕发布了《演变中的中国零售业格局系列报告之三：奢侈品》，报告认为，海外购物和礼品消费萎缩对整个奢侈品行业的影响在短期仍将持续。有见于在国内低迷的销售，奢侈品零售商近期在国内的扩张已日趋谨慎。与此形成对比的是，高端零售物业开发的脚步并未放缓，因此未来新的高端零售物业在招商这一环节将面临一定的困难。
报告指出，国内奢侈品的消费人群结构出现变化，新兴消费群更加注重个性化、体验化，奢侈品销售渠道也日趋多元化。这直接推动了奢侈品实体专卖店的转型和升级。与此同时，亦推动了高端零售物业的转型，30.4%的业主在过去两年大规模调整品牌以维持品牌新鲜度;23.9%的业主大规模重新装修，改良室内格局和环境;完善顾客消费体验也是业主转型的重要方向。
国内奢侈品需求放缓和奢侈品消费人群结构的变化也促使零售商在选址时更看重在京沪、核心商圈、轻高端这几种类型的市场和物业。世邦魏理仕表示，在一线奢侈品牌和轻奢品牌零售商扩张相继放缓的情况下，高端零售物业开发却未停下脚步。预计未来四年年均供应量比2010-2014年的快速发展期年均供应量仅低14.7%。（来源：北京晚报 作者：陈静思）
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