万达广场、中大银泰城
城北商业圈初步形成
去年12月12日，国内地产大鳄万达集团在杭州的首个项目，位于石祥路和杭行路交叉口的杭州万达广场正式开业。这也是全国第108座开业的万达广场。据万达方面估计，万达广场开业当天吸引了近30万人次。
据悉，杭州万达广场是现在已开业的万达广场中零售比例最低的，其涵盖了大型商业中心、休闲娱乐中心、室内步行街、金街商铺、写字楼等业态，将万达百货、万达IMAX国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等主力店涵盖在内，引进了包括外婆家、优衣库等在内的300余商家。这也是目前城北开业的体量最大的商业综合体。
如今距离万达广场首次开业已过去大半年时间，“人气和刚开业的时候比已经冷清很多。”在万达广场附近工作的王先生表示，“不过比之前没有开业之前，我们单位的人都说方便了很多。”
从最初确定入驻到正式开业，杭州万达广场可以说备受关注。万达广场所在的城北板块，为目前杭州市政府开发较多的区域之一，万达广场半径3公里之内，仅目前在建的住宅项目就有二十多个，目前这个板块，在杭州楼市更为人所知的一个名称是“万达商圈板块”。
差不多时间开业的还有中大银泰城，总建筑面积达33万平方米的中大银泰城，拥有近10万平方米的商业体量，以城市家庭型消费为主力客群，首度将国际快销潮牌、时尚影院、流行KTV、亲子童教、特色餐饮等近200个知名品牌引入城北。至此，城北商圈雏形已现，城北商业圈也开始初步形成。
对于商业氛围一直较弱的城北板块而言，商业地产曾一度是开发商眼中的香饽饽，而在规划上，该区域也是杭州各个区域内商业综合体规划最多的区域之一。除了已经开业的万达广场、中大银泰城等综合体外，该区域还规划有蓝孔雀综合体、热电厂综合体、新天地综合体等大型综合体项目。
作为全国第八座大悦城，杭州中粮大悦城为热电厂综合体的重要组成部分，项目总建筑面积为50万平方米，定位为“快时尚、慢生活、体验式滨水购物乐园”，由购物中心、地标商务、滨水街区和住宅四大业态组成，目前大悦城的住宅部分中粮天悦已经开盘。而整个大悦城项目，预计将于2017年开业。
而在已经开业的万达广场的附近，则也有一个全新的综合体项目在建，即体量为43万平方米的万融城。据介绍，万融城将打造为杭州第一座公园之上的城市综合体，并首创了潮玩艺术街区。
在建的综合体中，不可忽略的还有目前杭州体量最大的综合体项目——杭州新天地。总体量高达180万平方米的杭州新天地，位于杭州城北，集名品购物中心、商务写字楼、五星级丽笙酒店、世嘉公馆集群、工业遗存街区等丰富业态于一身。目前，杭州新天地项目已与加拿大国宝太阳马戏团签约，并将中国杭州跨境电子商务综合体实验区的示范区——跨贸小镇落户到项目上，并将在新天地项目上打造一条O2O的线下体验街。
此外，该区域内未来还将有奥特莱斯、华润购物中心等商业中心也在建中。据相关数据统计，未来两三年内，城北区域可能会出现10多个购物中心，新增133万平方米商业体量。
随着传统的千篇一律的商业综合体模式愈走愈窄，越来越多的商业综合体开始谋求转型，加上同一区域内综合体密集，城北区域内这些综合体的竞争压力将更加大。未来如何在竞争中实现突围仍是大家需要考虑的问题。
“傲然独立”的西溪印象城
反而“养”成最火综合体
如果要说杭州现在这么多商业体当中，谁做得最有声有色，西溪印象城绝对能排得上前几位。
“就连工作日过来，都是要绕好几圈才能抢到一个空车位的，没想到全杭州人气最高的综合体居然是这里。”
这位消费者口中所说的“这里”，就是位于西溪湿地板块、五常大道和天目山路交界口的西溪印象城。自从2013年5月10日正式开业以来，这家囊括了大型超市、电影院、餐饮、KTV等多种商业业态的Shopping Mall，彻头彻尾改写了西溪湿地周边只有自然资源缺乏大型商业配套的历史格局，一到周末就人头攒动，大部分餐饮店到高峰时段，吃饭还需要拿号等位。
这让人们想起了钱江新城2010年开业的万象城，而又不完全一样，因为即便已经过了整整两年的“养商期”，西溪印象城的商业氛围不仅丝毫未见减弱，甚至还持续保持着高度饱和状态，客流量远超杭州其他位置更好、商家品牌更优的多数大型综合体。
西溪印象城的品牌负责人介绍，目前工作日日均客流可达3万人次，周末会超6万人次，每当节假日或者有大活动的时候，客流会更高，接近七八万人次，每月客流量都远远超过100万人次。“我们根本不用担心客流问题，反而非常担心停车位不足的现状。虽然西溪印象城已经有2500多个停车位，但别说周末或者节假日了，就连工作日都难以达到供求平衡。”
按理说，西溪印象城并非遵循了“唯地段论”的选址原则，同时也不像很多新落成的综合体一样努力营造高大上路线，但却出乎意料地成为杭城综合体梯队当中的一匹黑马，且客户满意度和好评度双高。这其中有几个不得忽略的原因。
首要因素就是它看似并不核心的地段。
作为杭州大城西第一家大型购物中心，西溪印象城的开业可谓填补了古墩路以西、天目山路以北、石祥路以南、东西大道以东的这一大片城市范围内，商业综合体的空白。说白了，就是它的落成在几年之间都毫无竞争对手，在接下来的几年也没有项目能与之形成正面交锋。
而同时，这片区域又是近几年来商品房开发的重要领域，随着大量楼盘在相近的时间陆续交付，业主入住率逐年递增。仅是印象城周边500米范围内，就有大小社区十余个，所在五常街道常住人口约22000人，流动人口达到54504人，向东的西湖区板块拥有人口80万人。且购买在这个范围内的业主多为首次置业的年轻人群以及新杭州人，他们刚巧处于组建家庭的阶段且具备一定的消费能力，喜欢把综合体作为消磨时间的第一选择，这首先就保证了西溪印象城具备天然客流量的第一步。
第二步，是西溪印象城选择品牌的眼光：不追求高大上，不接纳低质量。
西溪印象城总建筑面积21万平方米，分为地上四层和地下两层，在增强消费者购物体验的品牌引进方面，西溪印象城丝毫不含糊。购物超市引进的是浙江首家沃尔玛山姆会员店；休闲品牌引进了中影国际影城、银乐迪、奥兰德海洋村、神采飞扬游乐公园；购物品牌引进了迪卡侬、MUJI、ZARA、优衣库；餐饮品牌引进了外婆家、避风塘、太兴餐厅、代官山、张生记、星巴克、许留山。不难发现，西溪印象城这200多个知名品牌当中，既没有动则消费过万元的奢侈品牌，也没有特别低端的，基本都是能让个体消费者或者是以家庭为单位的消费者在这里待上一整天的消费产业链。
第三步，西溪印象城及时针对客流做出调整，大量引进儿童游乐业态。
刚刚开业的西溪印象城，除了顶层有部分儿童品牌以外，其实并不具备特别多的儿童游玩区，或者是消费品牌。但现在再去到西溪印象城，就会发现从地下一层到顶层，大多数中庭、空旷区域，都被儿童游乐业态所占据，甚至还有满商场运行的小火车，作为流动业态吸引消费者注意。
商家都知道，从往年的“逛吃逛吃”，到如今的“遛娃娱乐”，儿童游乐业态已然成了卖场客流的“发动机”，所以大打“亲子”牌，拉长客户在商场的停留时间，也成了各个商家关注的焦点。
“目前西溪印象城的餐饮业态占比大约在25%左右，而儿童业态虽然承租力比餐饮更低，但它对客流的贡献更明显，所以西溪印象城在这儿童业态的配比上也是目前杭城购物中心中比较多的。”据相关负责人介绍，开业以来，除了餐饮业态以外，儿童业态确实也成了带动其他品牌店消费的重要因素，“有太多家长会带着家里的宝贝在这里吃喝玩乐一天，宝贝也都会被层出不穷的儿童游乐所吸引。”
当然，吸引客户长时间停留的最不可或缺的原因，就是西溪印象城开业至今，依旧保持着免费停车的传统。
为了解决客流饱和和停车难的问题，与现有购物中心一路之隔的西溪印象城二期已经在紧锣密鼓的施工当中。待2017年西溪印象城二期项目开业后，二期体量达到9万平方米，加上一期，西溪印象城总计体量达25万平方米，车库容量将增加到4000辆。到时候，西溪印象城将成为杭州最大的购物城之一。（杭州日报 作者：章岚 田小园）
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