“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。

　　过去30年中国经济的高速发展,正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而,观察30年来的新增人口曲线,会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后,正是当前房地产市场的购房主力之一。

　　多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加,尤其是年轻人口的增加;相反那些市场增长乏力的城市,人口基本上是净流出的。

　　从第6次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看,人口净流出的城市远大于人口净流入的城市,支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

　　90后购房人口基数锐减

　　目前的房地产市场,投资需求已经逐渐减弱,自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

　　成交数据显示,当前楼市中,购房者主要集中在25-35岁之间,他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格区间看,也以刚需类产品为主,符合当前市场需求的主流。

　　“这个年龄段的人口越多,市场的潜在需求就越扎实。随着购房者年龄的增长,其所购房价也随之同步上升,户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”专家说,总体来看,40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

　　人口增长越快,购房需求越稳定;而在人口增速接近的情况下,年轻人比重越高,则购房需求越稳定,而且更具可持续性。

　　以去年全国房价涨幅第一的厦门为例,其人口年龄结构与深圳非常接近,同样是年轻人占比高而中老年占比低,其年轻化程度明显优于其它城市。

　　另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里,深圳作为一个产业升级较为成功的城市,已经变为全国最吸引人口流入的地方;其常住人口中,年轻人占也比较高。

　　第6次全国人口普查数据显示,深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高,而50岁以上的中老年人占比则很低。

　　但以上城市只是少数,从第6次人口普查数据看,几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

　　新出生人口数据也能佐证这一点。wind数据显示,中国在1985到1990年年均出生人口2300万人左右。但1990年之后,每年出生人口开始大幅下降,每年的新生儿以大约每年100万人的速度递减,直到2000年左右才止住下跌趋势,稳定在每年新增1600万人左右的水平上;而2000年以后出生的人群,总量上相比1990年代大幅锐减。

　　刘渊指出,这意味着5-10年后(其实就是目前和未来5年,因为六普是2010年的数据),购房主力年龄段,即25-35岁年龄段人口将会大幅减少,这势必将影响购房需求。

　　一线大城市因为有外来人口的流入,这个问题并不那么严重,但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如,三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低,未来楼市需求的减弱是不可避免的。

　　这也可以解释为什么在“9·30”、“3·30”新政后,很多二、三、四线城市仍然未能回暖。刘渊认为,大多数二、三线城市过去几年中发展过快,土地供应、新房建设与销售量均大幅增长,使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之,很多二、三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下,却卖出去比一线城市更多的房子。

　　但是,多数二、三线城市人口增长却比一线城市低很多,甚至有些城市人口已接近零增长,缺乏持续稳定的新增居住需求。因此,在整体供大于求的情况下,即使有政策刺激,市场也不会轻易回升。来源:中证网

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