去年10月，兆阳广场轰轰烈烈地开业，利国际影城、永旺美思佰乐超市、屈臣氏等百余个品牌商家纷纷入驻。然而开业不久，云姐便感觉到人气惨淡。她所在的铺面不足20平方米，每月向商场缴管理费、租金、运营费等7500元左右。用她的话说，“开业以来做生意所赚的钱交租都不够”。

　　于是在3月14日，包括她在内的10余家商铺联合起来和商场协商减租，未果，后一气之下拒交租金，并停业抗议。但后来仍未和解，包括她在内的4家商铺因拖欠租金被管理方断电围蔽。令云姐想不到的是，时隔不久，入驻的88家商户随着商场的结业，顿时成了“游民”。

　　直到现在，云姐一直还在感叹——“为什么我辛辛苦苦在商场里经营自己的生意，还养活不了自己?”

　　云姐不知道的是，就在她曾所在的兆阳广场宣布结业的前一天，麦德龙南海店也宣布结业。甚至稍前一个多月，南海广场电影城也同样结业了。时间如果再往前推移一点，去年底，友谊商场佛山店也宣布了停业整顿。

　　存量过剩，商业综合体扎堆

　　云姐所在的兆阳广场位于绿景路一带，是城南较早发展起来的居住区。其周围满足消费者日常生活需求的市场、商铺较多，兆阳广场的定位与这类型街铺拉不开明显距离。

　　而且就在和绿景路相隔约1公里的季华路沿线，短短这几年已有东建世纪广场、顺联国际、印象城，在建的则更多，与印象城隔路相望的万科广场、恒福新城配套商业中心、怡翠世嘉配套商业中心、即将开发的星星工业园项目，这些商业中心体量普遍都在几万平方米以上，甚至是十几万、几十万平方米。

　　在周围商业综合体扎堆下，定位同质化的兆阳广场，在这场商业大洗牌中也注定了难逃被“淘汰”的厄运。

　　同样，5月1日结业的麦德龙南海店也曾遭遇周边多个商业综合体激烈竞争的处境。它位于南海区桂澜路一带，超市、商业中心林立，除麦德龙外还有卜蜂莲花、南海万科广场百佳、南海万达广场百佳、鹏瑞利永辉超市、凯德广场沃尔玛、保利水城吉之岛等多家大型超市，而卜蜂莲花超市和南海万科广场百佳超市与麦德龙南海店更是只有一路之隔。且南海万科广场百佳超市/鹏瑞利永辉超市、万达广场百佳在定位上差异不明显。结果，如同曾同样位于此的家乐福一样，麦德龙南海店在经营三年多后，也无奈撤场。

　　可见，兆阳广场、麦德龙南海店的结业，与佛山市场商业综合体严重过剩的大背景密切相关。

　　2009年以来，佛山房地产市场开始纷纷上演商业综合体用地的拓展和争夺大戏，如保利、万科等上市房企，更是通过旧城改造等多条途径开发商业综合体项目。近两年佛山的城市综合体更是呈现井喷态势。

　　据佛山市房协统计，禅城、桂城、佛山新城在营、新建、待建的商业中心共达58个，合计提供约477万平方米的零售商业体量。除已落成的几个项目外，仅禅桂两区，招商置地中心、佛山万科广场、岭南站NOVA、佛山绿地中心、星星广场、伟业华誉豪庭、永旺梦乐城、广佛奥特莱斯等项目分布在中心城区及各镇街。

　　“中国主要城市的人均购物面积在0.1—0.6平方米之间，北上广深人均1.2—1.5平方米，香港人均在1.4平方米左右。而像在南海千灯湖片区，人均购物面积已经达到了2平方米。”招商局地产控股股份有限公司佛山公司策划经理陈林说。

　　差异化谋突围，概念多落地少

　　在走访过程中笔者发现，尽管上半年佛山民用住宅市场很是火热，但商业综合体的市场表现并不理想。已开业的大型商业综合体项目中，旺场的不到一半比例，超一半的经营已开始走下坡路，表现在租金上涨疲软、空置物业增多、经营档次走低。

　　“像万达广场等商业综合体，今年上半年出租率都有一个较大规模的下降，尤其是一些自持物业的商业综合体更难走量。投资型商业综合体非常谨慎出货，部分甚至会折扣出货。而且商业综合体现在并不敢贸然涨价，因为周围有不少在推项目。”华南国际金融中心策划部主管梁玉笑说。

　　在此境况下，商业综合体的开发商试图寻求错位经营。似乎，他们不约而同找到了一个“靶子”——万达。去年底，中国商业地产龙头企业大连万达进驻佛山，这是万达在华南区域进驻的第3个城市以及开发的第6座万达广场。

　　距万达不足200米的招商置业项目，主打智云办公系统，正准备引入“蛇口网谷”模式，打造佛山首个互联网金融中心。“再造一个万达，对佛山现有的商业综合体升级没有太大意义，必须有新的思维注入。”陈林说。

　　据陈林介绍，在深圳蛇口网谷智慧园区是招商局已摸索较为成熟的产业转型升级的模式，目前入驻企业184家，年产值高达72.49亿元，园区每平方米的产值超3万元，是之前传统产业单位产出的17倍左右。在总部支持下，他们准备将深圳蛇口网谷的既有平台优势引入佛山，并在下月推出一个数千平方米的互联网商务体验中心。

　　相较于体量庞大的地产巨头，本土开发商并不甘于做商业综合体版图中的“边缘”者，现在它们也正迎来一次模式转型的新挑战和机遇。

　　“我们虽然在万达对面，但我们坚决不做第二个万达，我们想在佛山打造第一个生活方式中心的购物公园。在业态构成上，我们将与万达广场的大众消费、招商置地中心的商务配套错位，以餐饮、休闲为主。其中我们的餐饮占比高达40%，娱乐占比30%，购物占比30%，这个比例也有别于其他购物中心，主打线上无法取代的体验消费。”新凯广场常务副总经理潘祥成说。

　　距万达广场不足500米的本土开发商荣耀地产，也在谋求自己的生存空间。“我们项目的几个股东多是传统制造企业人士，他们发现曾经前店后厂的模式正在向写字楼模式转移，这是一个巨大的机遇。我们正在对接一批传统企业，将其展厅或电商服务部门搬入写字楼，地产商以自持物业的形式进行统一配套服务。现在商业综合体同质化太严重，必须差异化才能生存。”南海荣耀房地产开发有限公司招商策划部经理潘永威说。

　　“佛山的商业综合体的新模式还处于概念尝试阶段，真正落地的实践现在还很少。”广东新天鸿物业发展有限公司董事长助理胡莎丽说。
　　（南方日报 李艳玲）

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