今年广州将有多个优质购物中心开门营业，年度总供应量将超过50万平方米，其中最引人关注的就是新鸿基天环广场（原宏城广场）。业内人士认为，新优质购物中心的开业一方面为所在商圈注入活力，另一方面也将使得商圈内不少商铺租金严重下跌。

　　困境

　　天河商圈临街商铺租金降3成

　　天环广场的开张，一方面为天河路商圈带来了新鲜血液，让天河路商圈进一步扩充体量。另一方面，也引发了外界对于天河路商圈日益同质化现象的担忧。特别是当前零售业不景气、电商围剿的大环境下，更引发人们对购物中心的良性发展和道路规划的深入思考。

　　日前记者走访天河商圈时发现，不少商铺都打出了“撤场”、“大甩卖”等字样。在天河六运小区经营了多年的地产中介经理李先生告诉记者，天河商圈商铺的租金现在比去年同期降了25%左右，而路边的临街商铺租金降了30%以上。“路边的商店很难做生意的，进去的客户都是路过的。六运小区里面那些商铺稍微好点，虽然在小区里面，但是进去的客户都是真正想买东西的人”。

　　目前天河商圈集中了天河城、正佳广场、万菱汇等多个大型商业综合体，上周末记者走访了多个商场看到，不仅各个商场的人流差别万千，就连同一家商场不同楼层的客流量也有很大差异。李先生告诉记者，正佳广场虽然做了多年终于有了人气，但是M层的生意很惨淡，他手里就有几十个商铺放租很长时间都没人租，有的业主甚至开玩笑说，只要能租出去，不收租金只要管理费就行。据他透露，正佳广场M层商铺的租金低至200元/平方米，而1楼的商铺却高达1500元/平方米。

　　家住天河商圈的刘伯每天都会在附近溜达，他告诉记者，周边那么多购物中心确实方便，不过天河南二路的街铺就经常换老板，同一个店铺明明上个月还是卖鞋，这个月就卖衣服了。“档次太低了，一双鞋不到100元，衣服也是二三十块一件的街边货”。

　　原因

　　外患：实体店冲击内忧：库存压力大

　　业内人士认为，新优质购物中心的开业将为所在商圈注入活力，有效带动片区零售商业的升级；零售业的调整将继续，既是为应对网络购物的冲击，也是响应消费者行为习惯变化的需要。预计未来一段时间内，广州零售市场将延续不断调整的状态，整体租金涨幅有限。

　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，广州很多中心商铺关闭或者经营不佳，有三方面的原因。第一是2014年整个市场行情比较低迷，使得商业地产层面也面临大的降温，很多商铺的租赁效果明显受到楼市降温的影响；第二是目前电商对于实体店的冲击力度在持续。尤其从目前网购市场来看，广州在网购消费上的比重比较大，容易对传统实体店带来冲击；第三就是广州市场商铺面临很大的竞争，比如高库存带来的压力。

　　根据居房地产研究院的一线城市报告，广州在2014年12月末的商业用房库存面积为171万平方米，而在1月初为152万平方米，库存积压态势明显。

　　高纬环球研究部华南区助理董事谢启辉表示：“广州高品质零售物业库存量环比上涨2%。经过近几年的迅速发展，目前珠江新城零售物业存量为51.5万平方米，已经成为除却白云商圈，番禺商圈等新兴商圈之外的广州第二大核心商圈。再加上相对来说较为活跃的租赁成交，花城汇的空置率目前已下降至不到15%。天河路商圈依旧是高品质零售物业存量排行第一（78.4万平方米，约占广州市零售物业整体存量的21%）的商圈，其中包括接近30万平方米的广州购物面积最大的正佳广场。由于天河路商圈的强劲客流以及成熟的商业氛围，横贯2014年整个商圈整体空置率均保持在5%以下。

　　出路

　　适当植入网络元素

　　实现线上线下资源整合

　　高纬环球广州分公司总经理许少青表示：“受到2014年奢侈品市场以及高端餐饮业的全面降温所影响，预计未来租赁需求主要来自目标客户定位为较受中产阶级欢迎的品牌和对市场反应灵敏的零售租户。此外，快速变迁的消费模式亦会驱使传统百货公司营运商考虑调整业态的可行性和必要性。”

　　58同城负责人认为，对于广州此类商铺而言，若要获取市场份额，关键在于寻找新的商业模式。应该适当植入网络的元素，比如实现线上线下资源的整合，这才能扭转广州商铺空置率较高的尴尬。

　　据悉，坐落于珠江新城的高德置地冬广场（建筑面积约71000平方米）即将迎来试业。作为春广场的升级版，冬广场地下层将会引入首家华润集团旗下目标消费群为中产阶级的精品超市BLT作为旗舰客户。”

　　新秀

　　天环广场今年开业

　　该项目设计方为国际知名设计公司贝诺，天环广场的设计理念是将商业和社区完美地融合在一起，打造一处可持续发展的地标性项目，使之成为中国第一家“城市公园”购物中心。据悉，设计方贝诺公司的知名设计项目包括香港天际100观景台、澳门新濠天地和上海国金中心。不过从拿下项目至今，新鸿基地产一直不愿透露该项目的招商情况，只表示今年会开业。(来自：信息时报 罗莎琳)

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