2014年商业地产的变化就是受到了电商的巨大影响，并且融入了移动互联网的元素。在过去的2014年，商业地产行业仍存在着问题，购物中心、城市综合体等项目呈现井喷状态，同质化趋势较为严重。2015年的商业地产市场将何去何从?

　　对此中国日报网房产频道记者独家采访了全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长李保煜，他对2015年商业地产走势作出了客观评价与分析。

　　商业地产将步入优胜劣汰阶段

　　目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分城市已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，人均商业面积将不断的提升，并将催生商业地产继续过剩。同时伴随着人们消费观念的变化和互联网的影响，商业地产将不断的去粗存精、优胜劣汰、不断换代、不断升级。

　　以购物中心为例，中国的第一家购物中心产生1990年，到现在只有25年的历史，现在只是美国80年代的水平。中国购物中心产业资讯中心的数据显示，2014年全国有购物中心3,000多家。从运营与管理的质量上看，优质的购物中心项目在总量上是远远不够的，即使是中国商业环境最好的上海市、北京市，也没有达到优质的购物中心项目的饱和。同时，近期出现了许多购物中心相继关门的现象。因此中国的购物中心面临着生存的问题，面临着如何适应市场的变化而做出调整，进行换代升级、差异化运营，并且需要更多的优质购物中心项目的进入，共享城市化发展带来的成果。

　　体验式商业将继续成上升趋势

　　2015年体验式商业继续会发展，受到购物中心的追捧。其中以电影院业态、儿童业态更为明显。

　　根据数据，2014年中国电影全年创造票房296亿元，同比增幅达36%，观影人次达8.3亿。中国电影市场在全球仅次于美国居第二位。

　　2014年，全国新开影院1,194家，同比(比2013年)多开业249家，增幅26.3%;新增银幕超过5,800块，同比多1,200余块，增幅26%。至2014年底，全国影院数已达4,340多家，银幕数超2.3万块。以目前的势头，2015年依然是影院疯狂开业的一年，预计将新增1,400家影院，近7,000块银幕。届时，影院数将超过5,800家，银幕数将超过3万块。

　　片源类型的多元化也吸引了年轻消费者的追捧，同时购物中心广纳客流，加上O2O电商网站迅速崛起，优化电影票价和扩展电影新用户，多元营销激发用户观影意愿，提高用户购票频率，促进了电影院业态的发展。

　　另一个比较看好的是儿童业态，包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题乐园等。国家统计局的调查表明，中国14岁以下少年儿童共有3.6亿，其中5岁-14岁的少年儿童为2.2亿。在中国城镇人口总和中5-14岁的少年儿童总人口约为0.926亿，每个儿童背后都有2-4位家长。

　　2014年国内儿童消费市场规模超过4,000亿元。"单独二胎"政策或将衍生4万亿儿童产业红利。家庭建设中越来越注重子女教育与健康成长，使得儿童业态也越来越火热。

　　社区商业将引领未来商业地产市场

　　社区商业作为商业地产发展的一种重要形态，它是以一定地域社区为载体，以区域社区居民为主要服务对象，旨在完善社区功能、提高社区居民生活品质的属地性商业形式。

　　社区商业有着多种的商业形态，不仅仅是某个便利店、某个洗衣店这样单一和传统。社区购物中心是最高形式的社区商业形态，体现在各个业态能够相互融合的集群效应，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

　　社区商业由于是在家门口消费，可以有效减少顾客的消费成本，给顾客带来了实惠。以电影院消费为例：

　　观众到电影院看电影的成本分析

　　顾客在家门口的社区购物中心就近购物与看电影，他们出行方式相对单一，大多是步行方式，这样减少了交通和停车成本，减少了时间与精力的成本，从而增加购物与娱乐休闲的有效时间，给顾客带来了实惠。

　　社区商业的定位一般是以家庭化为主题，业态组合丰富，多层次年龄结构的受众顾客。它的目标消费群体较为固定，周边有着众多的入住的社区居民，可以较快的实现会员的吸纳与运营，以达到收益的稳定性。社区商业主要为社区居民提供生活必需商品与服务，这些商业与服务的消费频次较高，很多消费频次是以周甚至以日为单位的。另外，结合政府提出来的社区养老，社区商业会形成一个完善的产业链。

　　社区商业依托互联网，结合社区电商，社区商业会有一个大的价值提升空间。随着年青一代的崛起，人们对个性化和便利性的追求越来越凸显。既时尚、又多样、又温情、又方便的社区商业正好迎合的这一市场需求。对于社区商业来说，背靠着“最后一公里”的居民圈，消费客群清晰，可以与顾客实现无缝对接，以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。同时社区商业的体量要远远小于城市中心的购物广场、主题MALL，风险的可控性强。

　　李保煜，中国日报网房产特约研究员，全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长，历任韩国希杰CGV影院开发总监、橙天嘉禾影城业务拓展执行总经理。李总对娱乐业态及零售业态组合、城市化的发展、商业选址、电影产业等具有深度研究，他结合电影院与购物中心的发展特点提出了“新电影生活方式”的概念，形成了多篇行业的文章。他还作为专业讲师给华润置地集团、深国投商用置业集团、当代置业集团、北京龙湖、戴德梁行DTZ、亚太商业不动产学院、联创智库、北京电影学院管理系研究生班等进行了相应的行业培训，在多个行业高峰论坛、研讨会、专业微信群上作行业的交流与分享。
　　（来源：中国日报 作者：吴海花）

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