去年下半年，单单在乌节路就开设了4家大型购物中心：313索美塞(313@Somerset)、ION Orchard、文华购物廊(Mandarin Gallery)和Orchard Central。此外，君乐酒店(Grand Park Orchard)垫楼的首四层楼将改为高档购物商场，与英国伦敦高档购物区骑士桥区“Knightsbridge”同名的这个新商场，是国际高档品牌旗舰店的汇集之地，目前的租用率已过半，将在今年上半年开业。

　　过去14年来，乌节路上并没有任何新商场开幕，上一个新购物中心是1996年落成的麒麟大厦(The Heeren)。这么一条黄金购物街，在一年内陆续出现许多新商场抢滩，这还不包括在乌节路之外的新购物中心如白沙浮一带的Illuma、城市广场(City Square Mall)、Tampines One等等。业主、租户、消费者，谁是大赢家？这是否是持守新加坡为购物天堂所必须摆出的门面？新加坡人消化得了这些新品牌、新服务吗？

　　本地购物中心特色在哪里？

　　Owell Bodycare保健用品连锁店董事经理黎汝仲在位于313索美塞的最新分店受访时说：“多年前，我第一个分店选在森林广场，那里的产品特色很强，集中售卖电脑硬件与软件产品，环顾全岛，没有一家这类型的购物中心，它能在今天仍旧受到国内外顾客的欢迎，必定有其成功的道理。”

　　发展商管理，限制较多

　　他分析说，本地多数购物中心由发展商管理，限制较多。反观森林广场，都是由个别租户或店主独立经营，自由度较高，限制少。“以前，这里是电器城，后来慢慢转型为电脑科技城。”他问，新加坡有多少商场像森林广场一样，在外国游客的认知率那么高，很多都慕名来这里买电脑产品。

　　“日本、韩国等地都有许多主题性强的购物中心，例如韩国的南大门，专卖女性服饰，这里的发展商较保守，不敢贸然设立一座主题性商场，这跟地点也有关系。”

　　策略性的经营方式

　　在本地经营服饰生意的陈瑞丰，拥有Sense和Forntieer品牌，在本地10个购物中心设有14家分店。陈瑞丰说：“我们家族在上世纪70年代在女皇镇购物中心设立首个服装店面。90年代中期正式走进零售市场，1996年建立Sense品牌，2年后Forntieer也面世，两种服饰分别锁定年20岁至40岁的女性消费群。”

　　他最新的Sense分店坐落在313索美塞，因为这里品牌多，属于中高档次。他说：“我们走的是策略性的经营方式，注重市场占有率，只要有潜力的市场，租金合理，都可考虑。313在乌节路这个黄金购物地段，租金属于合理的，因此我们就进来了。除了地点外，发展商的管理也是考虑点。”
　　经常往返香港和中国做生意的陈瑞丰指出，本地的购物中心可区域化，在组物区的购物中心可提供人们日常的消费便利。乌节路虽然是游客购物区，但是跟香港的旅游购物区相比，本地的品牌选择少了许多。“为什么本地缺少香港拥有的一些国际中档次的品牌，因为这里的高消费群仍比香港弱，那里的顾客肯花钱消费。这里租金高，成本大，又达不到每个月的销售成绩，因此这些品牌厂商干脆不进来。例如Gucci包包，香港卖得快，因为当地人的高消费意识强，一个月假如可以卖1000个，新加坡可能只卖100个，品牌商当然把最好最新的产品留给香港人买啦！”

　　嘉德商用产业有限公司总经理（零售／新加坡）赵美銮说：“在乌节路，有ION Orchard这家旗舰购物商场伫立着；在市区，有商住两用的来福士广场；克拉码头则属于主题性较强的商场，以夜生活和娱乐为主；福南数码生活广场(Funan The IT Mall)是一个数码世界城；白沙浮商业城(Bugis Junction)是受保留计划下的建筑物，这些都是新加坡购物中心的特色。

　　购物中心多是好事？

　　乌节路新购物中心涌现，陈瑞丰认为这是社会发达、国家繁荣的象征，但是发展商在本地的购物中心的垄断性太高。他说：“发展商手上拿着是包赢的牌子，无论经济好坏，他们都是照样收租，租金只有上没下，每个月还要付他们‘GTO’（营收为计算基础的租金，Gross Turnover）。发展商认为他们的购物中心可招徕人潮，至于做不做得成生意，这是个别商家的事。

　　“我认为购物中心如果少了零售商户，发展商也做不起来，是唇齿相依的。本地的购物中心是可以做的，但是要怎么把它做好，双方都有责任。”

　　黎汝仲觉得购物中心多是好事，顾客有更多消费选择，另外，对他这类中小型企业也有助益。他说：“中小型企业要进入乌节路大商场较难，因为租金相对昂贵，而且发展商注重的是名牌效应，国际品牌占较大优势。现在，这一带的购物中心越多，我们就有机会进来拓展业务，对自身品牌也是一种提升。”Owell在本地有10家分店，分布全岛各地。

　　黎汝仲说，本地购物中心的商户必须有很好的持守能力，因为租金太高，以他10家分店来说，平均100万的押金就在发展商手里，因此他选择开设新分店时较谨慎。

　　他认为本地的饮食消费不贵，公共交通发达，费用廉宜，都是吸引外地游客到来的原因。至于购物中心如何吸引国内外消费者，他以香港旅游局为例说：“当地旅游局经常跟不同机构举办展览，带动经济与旅游，也把更多人潮带入商场，这些都可作为本地的借鉴。”

　　思考自己重新定位

　　世邦魏理仕(CBRE)认为，位于乌节路及索美塞一带的这些新购物中心是针对特定顾客群来定位，因此势必会对其他位处乌节路／东陵／史各士路一带的购物中心施加压力，使它们思考自己是否也有提升或重新定位的需要，以追上瞬息万变的零售趋势。不过，部分购物中心或许无法取得共识这么做。

　　世邦魏理仕相信，去年涌入乌节路的零售业者应该需要6到8个月的时间来适应本地零售业的生态，在过程中将淘汰一些品牌。
　　（联合早报）

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