2013年，我们的商业地产年度盘点主题是“综合体正当道”，而在刚刚过去的2014年，综合体和杭州之间的关系变得更为显性和了然，综合体效应正在逐年发酵和放大。

　　新的综合体们纷纷照进现实，湖滨银泰现出雏形打出IN77名号，城北万达广场、水晶城、中大银泰城在12月悉数开出;新的项目先后入杭安营扎寨，中间还上演抢地大战，龙湖“截胡”中粮，大悦城最终收购河北天成地块，曲线挺进申花;综合体越开越多，开始有项目败走麦城，娃欧商场解约，中都百货老板跑路，万象城里的尚泰百货关门;政府层面也看到了这一不好的苗头，希望在规划上防患于未然，城东和城北将禁止新增大型商业综合体的开发……

　　倏忽一两年间，满城尽是综合体。随之而来的，是综合体之间的激战和厮杀。作为消费和体验主体的杭州人民，则将随心而行用脚投票，决定这些综合体的未来。

　　龙湖“截胡”中粮大悦城无奈转战申花

　　2014年1月22日，新年伊始的土地出让会上，龙湖出人意料地夺得原本据说中粮志在必得的滨江区中兴单元综合体地块，是为此后一年内风生水起的明星楼盘春江郦城。

　　当天的事件发展十分戏剧性，这宗住宅体量19万方、商业体量22万方的滨江区核心地块，最终被龙湖力压对手，经过37轮报价以总价42亿元竞得。除了现场中粮、金地、龙湖三家激烈竞争外，这块地彼时被不少媒体直接命名为“大悦城地块”，有媒体甚至早早拿到了中粮提供的成功夺地的通稿，可谓上演了一出反转剧。之后，春江郦城在首开豪推830多套成为住宅“神盘”后，其“天街”系产品也确定将被引入项目中的滨江目前最大体量购物中心，宣告终结滨江“无大型购物中心”时代。

　　黯然神伤的中粮·大悦城，几经转折终于在下半年挺进杭州。10月，中粮确认从河北天成手中接手一宗宅地和一宗商地，总体量达30万方，其中商业地块体量约28万方，明确将被打造成大悦城。至此，杭州的首个大悦城项目尘埃落定，由滨江正式移址申花。

　　二手铺租金普跌明显顺丰逆袭电商前途未卜

　　电商持续凶猛，2014年，杭城很多小区底商和街铺的关店率和空置率明显增加，连一些主干道路或是商业氛围曾一度火热的路段，也开始出现空铺，这也是以前从未出现过的局面。

　　“今年一季度，很多店铺在屏了一段时间后，租金出现明显下跌，单间商铺的年租金下调幅度在5%-10%之间，大约3万-5万元。”中原地产商业地产部副总监马爱萍称。此外，好地段的商铺因为原来租金较高跌幅更大，像岌岌可危了有一两年的武林路，跌幅达20%甚至以上的都有，延安路、香积寺路等街铺也都下跌明显。

　　而5月18日，快递业巨头顺丰在全国范围内开出了518家社区便利店，名叫“嘿客”，当天也在杭州首开8家门店。嘿客门店的操作模式，想要做好便民服务和体验性购物这两大块内容，意在从一定程度上对抗电商。

　　从社区底商这一角度来看，这类商铺肯定不会消失，但需要寻找其赖以生存的良性经营业态。顺丰在烧钱做试验，目前来看“嘿客”模式竞争力不大，逆袭电商几无可能。

　　禁止城北、城东新增项目杭州优化商业综合体布局

　　2014年6月，杭州市政协十届十四次常委会上提出，杭州将要优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题进行差别化调整。

　　为了对现有的商业综合体布局进行调整，杭州将采用“四个一批”的方式：“退出一批”指的是禁止城北(运河新城)与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制;对市中心和钱江新城为代表的成熟商圈，则要“提升一批”，提高其商业品质;“整合一批”，是指控制三墩、申花、转塘等板块的开发规模与开发速度;与此同时，杭州将重点开发社区型商业综合体，适当在滨江、西溪、下沙大学城等板块进行增加，实现“新建一批”的目标。

　　的确，这一两年间，大量综合体项目在杭城的四面八方上马开工，使得这一“盛宴”之下隐忧已现。一是品质问题，综合体操盘不易，商业地产的专业运营人才太少。二是数量问题，未来将有许多综合体在短时期内先后开业，体量太大需求难以支撑，项目过剩和激烈竞争是必然的，再不控制规划就晚了。

　　娃欧、中都、尚泰纷纷折戟百货业面临巨大挑战

　　杭州商业综合体越开越多，2014年开始有多个百货项目败走麦城。

　　6月，仅仅苦撑了一年半，代表着宗庆后迈出跨界标志步伐的杭州娃欧商场就曲终人散了，当时传出娃哈哈向娃欧商场业主方提出解约与撤租的消息，被外界解读为“娃哈哈梦碎商业地产”。几乎与之同时的6月18日，中都集团旗下百货店突然关门、董事长杨定国失联，一周后的6月25日，杨定国被余杭警方刑事拘留。12月1日，水土不服了多年、传了很久的万象城尚泰百货也正式关门。

　　的确，近几年受整体经济增速回落、电商平台、商业地产投资过热等影响，很多城市的百货业面临巨大挑战。业内人士分析认为，针对所有已开的百货店、综合体来说，首先在前期业态定位上要精准，业态组合上尽可能丰富，实现一站式的消费体验;此外，做好品类管理和提升服务质量，其中对后续客户的维护至关重要，要重视客户体验和满意度;最后，针对持续上涨的租金水平，建议百货公司可以适当持有部分有潜力的物业，实现物业增值的最大化。

　　湖滨银泰各区集结开出湖滨商圈多年后重振雄风

　　9月28日，湖滨银泰in77B区(也就是湖滨银泰四期)和in77C3区(湖滨银泰二期的一部分)同时开张，湖滨银泰in77这一全新名号正式宣告打出，近百家潮流品牌和人气餐饮集结亮相。A、B、C区先后开业，湖滨银泰商圈雏形已成，再加上武林银泰和重装升级完毕不久的西湖银泰城，用资深业内人士的话来说就是，“银泰称霸一整条延安路的野心呼之欲出”。

　　作为杭州第一个真正意义上已经实现和地铁无缝连接的大型商业综合体，湖滨银泰in77B区有望打造一个影响杭州人购物模式的全新地铁商业，让大家亲身感受到地铁商业潜在的魅力在哪里。

　　从目前情形来看，总体量达20多万方的湖滨银泰in77整体状况不错，加上重装升级后的西湖银泰城，再加上利星、元华和解百，湖滨商圈在多年以后终于重振雄风。

　　三大综合体12月齐开业城北商业上演“三国杀”

　　2014年12月12日，万达广场开张;12月28日，水晶城正式开业;中大银泰城则把开业时间定在了2014年的最后一天12月31日;12月开出的三大综合体全部集中在城北。从最早的商业供应是零，到去年西田城一期开业人气见证城北对商业的旺盛需求度，再到今年城北供应井喷趋于饱和，似乎也就是一步之遥。接下去的2015年，杭城综合体可预见的激烈战局将率先在城北板块上演“三国杀”。

　　一向以执行力强速度快著称的万达，如期满铺开出了它的杭州首座、全国第108座万达广场。杭州人民尤其是城北人民也颇为捧场，开业首日近30万人次、开业前三天55万余人次的汹涌人潮，也让万达见识了城北对于稀缺大型商业的渴求程度。然而“三国杀”也已迅速拉开帷幕，万达广场相关人士坦言，开业后周一到周五4.5万-4.8万人次、周末两天七八万人次的日均客流量，较之于预期仍有一定的差距。

　　从地段条件来看，水晶城地段最好也最成熟，周边住宅小区众多，不用太愁客流;万达广场和中大银泰城则位于相对新的板块，周边很多楼盘都仍在销售阶段尚未交付入住，同时体量更大也更需要大量客群的支撑，因此需要解决吸客的问题。不过，无论对城北商圈质地的提升，还是整个杭州商业地产格局的丰富性来说，这都是一件好事。
　　（来源：每日商报 作者：陈贲）

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