红商网讯：进入北京市场一年多的罗森便利似乎今年迎来了“小宇宙爆发”，连续四个月每月开一家新店，不仅如此，其一改往日谨慎作风，在北京部分商业中心选址的策略引发了一场选址革命。
但值得思考的是，商业中心的选址，周末客流稀少如何解决？激进的策略是否能让罗森释放正能量？未来便利要走向哪里？从北京市场来看，仍然不明朗。
成为写字楼配套之一
今年7月，全家在考察了足足两年之后，终于在首都机场布下了其首批门店的点，完成了开拓北京市场的第一步，而比其早一年进京的罗森，突然发起了攻势。
记者了解到，罗森在今年在北京的一系列动作让业界侧目。5月，西直门店开业，6月，常营路店开业，7月，其在民生大厦内的店开业，8月，罗森在CBD银泰中心地下二层的店面开业，而此前一年，罗森一共才开店5家。
深耕京城商业多年的7-11也一改此前开店谨慎的扩张态度，不仅提速开店，还首度松口选址要求，将通州、甚至北五环外、南四环的丰台均划入选址范畴。同时，好邻居、全时等本土便利店品牌，也相继对个人开放加盟。
纵观罗森的选址规律，除了今年的银泰中心，去年开业的环球金融中心店、恒基中心店等说明罗森在选址策略上更为激进和冒险。
在上海全家拓展部负责人李建鹏看来，罗森这样选址不足为奇，全家在上海也有类似的店铺，上海全家在购物中心或者商场开店，商场有保底抽成，实行 扣点模式。而且开在商场内的门店，一般是结合写字楼开设，有固定的消费者以及便宜的价格，让其便当午餐跟商场快餐相比仍然有竞争力。“便当的价格介于 8.5元~15元之间，而且质量稳定，定时推出新品，比较符合在写字楼上班员工的口味。”
一位北京本土便利店企业拓展方面的资深人士告诉记者，罗森在CBD银泰中心的入驻可能因其是纯日资企业，进商场虽然得过商务部的手续，但可能会 简化很多，只要其觉得商场体量足够支撑便利店就可以开，便当以及小零食、甜品、饮料等可能更多针对那些不愿意在商场快餐排队的工作人员。
在李建鹏看来，以北京目前的便利店市场而言，选址在写字楼和商务区的风险要低于居民楼的，不过上海则不一样，居民楼的租金便宜，成本低，便利店接受度比北京高。
这样的观点也得到上述业内人士的肯定，他表示，7-11、罗森，以及本土的全时便利，关于商务区和居民区的门店比例，虽然没有严格的限制，但会更倾向于在商务区选址，甚至还有写字楼为了吸引优质便利店，打出一些优惠租金的办法进行招租。
“走过路过不要错过”的尴尬
对比北京便利店对写字楼和商业中心的青睐，地铁则显得“不招人待见”，在北京，只有地铁口的地上才会见到便利店，地下通道以及地下出口的便利店并不多见。
事实上，不仅在北京，其他城市也存在此类情况。杭州地铁内的华润VanGo两年前高调拿下杭州地铁1号线29个站点的签约，开业两年后业绩却无亮点可言。
有人质疑，匆匆赶路的乘客对地铁便利店的贡献率没有想象中的那么高。
浙江联华快客便利有限公司总经理马剑认为，虽然在部分站点人流量可观，但是地铁停留时间短，班次多，地铁便利店很难吸引乘客驻留。过路乘客并不代表是有效客流，顶着高昂的租金，便利店投入产出难以成正比。
在北京，地铁有便利店商业规划的并不多，同样有着高客流的首都机场则成了新开门店的首选。今年7月底，全家便利在首都机场的店面被曝光，目前仍未开业。
据了解，首都机场的便利店业务此前仅限于航诚便利店一家，直至去年才陆续对其他品牌开放，目前在首都机场，除了航诚便利店之外，还有华润VanGo便利和好邻居便利店，入华十年的7-11以及罗森均未在机场布点。
业界认为，机场过高的房租成本和过于严格的管理制度是多数便利店品牌放弃在此开店的重要原因。在好邻居总经理陶冶看来，首批门店选址机场是出于树立品牌形象的考虑。而李建鹏也向记者表示，全家北京首店选址首都机场更多是出于战略考量。
李建鹏向记者介绍，这种情况在上海则是另一种景象。全家在上海地铁遍布了70多家店铺，客流被高估的风险并不存在，因为强大的客流可以拉动其在 地铁的门店消费。“除了上海，全国大部分一线城市的地铁便利都做得不是太好，主要原因是当初上海做整体规划时，考虑到和商业百货结合，北京则“为人民着 想，没有为商业着想”。
全家在上海地铁的门店，可能早餐、零食卖得好，便当有可能没有写字楼销售得好，整体营收也略逊于写字楼，但销售仍然比较可观。至于北京地铁便利，仍需要时间去培养消费者习惯。
不过在上述资深人士看来，这不是培养习惯就能解决的。他告诉记者，像地铁、火车站等地属于高密度人流聚集区，而便利店经营则都是行政审批制，地 铁内本来人就多，疏散不了，政策上并不太支持地铁便利。“从客流和消费能力上看，北京地铁的便利店成长空间非常大，其实以前在北京一号线和二号线里面有卖 汉堡的摊点，现在全部被清理掉也是因为这个原因。”
他向记者举例说明，北京的物业都是管理型物业，很多楼都只留一个门，为了便于管理，而在上海、广州等地，属于服务性物业，城市理念不同，行业业态也会有差异。
未来会重回社区
地铁因为政策原因不好入驻，老旧居民区、政府机关大院、军区等地多半内部消化。如此，留给便利店的好位置并不多了，所以，进军写字楼似乎成了便利店选址的共识。
李建鹏告诉记者，在上海，全家便利在商务区的比例在降低，未来会把更多比例的店铺开在居民区、高端社区等，因为从发展趋势上讲，上海居民对便利店的接受度非常高，这种趋势也会越来越明显。
但是在北京，很多便利店的选址却倾向于写字楼、商务区等，居民区反而并不多。在李建鹏看来，一方面北京便利店办理证照非常严格，在居民区选址， 房屋适用类型和经营范围方面，很多店铺难以达标。另一方面，商业区或者写字楼的便利店销售也会高一些，因为北京便利店还处于发展阶段，成熟度并不高，很多 商业区的点并没有布满，机会也比较多。
不过，罗森依然面临高租金风险。据一位接近银泰中心的人士介绍，银泰中心底商租金约30元/日/平方米。以200平方米的建筑面积粗略计算，罗 森的月租金约18万元。7-11在京门店的月平均营业额为40万元，扣除成本、废弃以及盈亏(由加盟主负担)之后，在未付人工费及门店房租的前提下仅能剩 余不到15万元。按此推算，名气不如7-11的罗森，面对18万元的房租风险不低。
对于这样的数据，李建鹏告诉记者，如果真是这样的话，这家店肯定会亏损。据其了解，目前北京写字楼租金平均下来大概在20元/日/平方米，如果 按照这个标准算，7-11、罗森等在北京过得还不错。不过李建鹏透露，全家在上海的月营业额要高于7-11，但具体数字并未透露。
而一位7-11门店店长告诉记者，7-11在北京的门店销售额没有那么低，而且租金不会那么高。
其实高租金往往是稀缺的网点逼出来的。“首先是优质商铺资源稀缺，这一方面限制了开新店的速度，另一方面也推动租金不断上涨，造成经营成本高 企。”北京联华快客上任总经理杨爱国说，南方城市自发形成的大大小小的商业街很多，便利店的选址也相对容易。但由于北京自明代以来就是政治文化中心，长时 间形成的城市基础和市民观念决定了大而全的综合商业项目比较容易落地，而适合便利店的地方却不多。
李建鹏也坦承，选址挑战主要是好的网点越来越少，便利店对于好的铺面承受度比较低，相对于餐饮、水果店、零食店等，便利店的承受力度比较脆弱。(中华合作时报·超市周刊 文/赵晓娟)
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