红商网讯：今年以来，围绕中国房地产业的讨论主要聚焦于住宅市场。直到本月，中国最大商业地产开发商万达申请在香港交易所上市，或将成为香港几年来规模最大一桩IPO，使得商业地产再度走入人们的视线。住宅市场的疲弱，对目前的商业地产有没有影响?

　　所谓商业地产，通常指用于零售、餐饮、娱乐等各种经营活动的房地产，包括常见的商场、购物中心、街边铺面房等等。从我们掌握的8家境内外上市公司、房地产信托(REITs)披露的财务数据来看，商业地产租金整体表现依然良好。这些公司和信托所持有的商用物业包括40家购物中心，分布在中国19个城市，租金自2007年以来始终保持稳定增长，累计涨幅已翻倍，高达124%。而同期一线城市住宅租金涨幅仅为43%。

　　从全国数据看，自2010年起，商业营业用房的新开工、竣工、销售指标均出现明显增长。而40个重点城市土地出让中，商服用地的比例也明显升高。一方面，经济发展自然提升了对商用物业的需求;另一方面，在住宅限购的大环境下，地方政府和开发商的热情都转向了商业土地。一时间，很多城市争相开发“全国最大”、“亚洲最大”、甚至“全球最大”的各类大型购物中心、城市综合体。但市场真的有那么多的商业地产需求吗?

　　以“北上广深”、重庆、成都、武汉这7个城市为例，如果仅以这些城市中已投入营业的、建筑面积为3万平方米以上的购物中心作为统计基数，这些城市的人均购物中心面积也已达到0.5平方米，其中最高的成都和武汉都达到了人均0.62平方米，最低的重庆为人均0.33平方米。而作为参考值，美国全国的人均购物中心(以40万平方英尺，即3.72万平方米以上大型购物中心为统计基数)面积仅为0.42平方米/人。这意味着，国内很多城市的人均购物中心面积已超过美国平均水平。考虑到近几年还有很多商业用地尚在开发还未入市，未来人均面积还将更高。

　　当然，这里我们是用中国单个城市和美国全国数据作比，原因是美国城市数据较为匮乏。如果以州为单位统计，在美国商业发达地区集中的东西海岸，内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州的人均购物中心面积最大，分别为0.59、0.52和0.51平方米。这仍低于中国国内一些城市目前的水平，同样显示我们很多城市的购物中心未来可能面临供大于求的窘境。

　　商业地产与住宅有很大的不同。一是，不存在所谓的刚需。经济好的时候人们消费多，不景气的时候就少花钱，同时还存在电商等替代渠道;二是，商业地产项目间的个体差异更大。经营管理而不是物业本身决定了项目的成败。同类区域、同等规模的商业项目，完全可能出现一个生意火爆，另一个门可罗雀的现象。尤其是那些缺乏商业地产经验的开发商，很难复制其他的成功项目。

　　根据目前的建设进度，预计到2015年，上述7个中国城市的人均购物中心面积将达到0.52平方米。供应过剩的风险仍在增大，而零售行业的需求短期内难以反弹。在这样的市场环境下，未来商业地产整体竞争压力增大，同时市场上优质与平庸项目的差异将更加明显，一批缺乏竞争力的项目将不可避免的面临被淘汰的命运。地方政府、开发商以及投资者对此应有充分的认识。（金融时报中文网）

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