红商网讯：曾几何时，南京市民逛街购物的区域不只于新街口的1平方公里范围内；曾几何时，Zara、Gucci不再是难得一见的“西洋景”；曾几何时，为了某家商场的一场体验秀从城北奔波到城南……
这些不经意间，似乎很难察觉到的变化，恰恰记录了一个城市商业的变迁史，这种变迁不仅仅局限于时间上，更体现在空间内；不仅仅是方式方法的变革，更是一个行业、一个领域思想、理念的更新。
昨日（9月2日）下午，借2014商业地产论坛南京站的契机，世界五大行之一的世邦魏理仕为南京这段变迁史加以注释，并从专业顾问的角度提出了发展的建议。
因需求而变
诚如世邦魏理仕策略发展顾问部董事吴振宇所言，任何一个城市商业的变迁，不论是格局、空间的改变，还是运营理念、产品定位的变化，都是因为人的需求在变，也自然是应当顺应了人的需求的变化而变化。
还记得90年代，每年的农历新年到来前，南京市民都会去商场购置来年的新衣服，那时，几乎家家户户的首选都是新街口——新百、金鹰、中央商场、大洋百货。
在世邦魏理仕看来，这是早期以百货商场为主的南京零售商业，“那时，消费者对于品牌、档次的普遍需求都停留在中低水平，基本满足即可。”
但伴随着宏观经济的持续发展，家庭收入随之提高，直接的反映就是对于偏高端消费品、甚至是奢侈品，从“追求”变为“需求”，从短期、偶然需求变为长期、必然需求。
2006年，德基广场一期的开业便顺应了需求，且重新定义了南京零售物业市场，为国际一线品牌首进南京创造了物业条件。
随后，南京零售物业市场陆续迎来大量购物中心的开业，包括水游城、虹悦城、万达广场等，使优质品牌的承载平台更加丰富、多样。
据了解，近年来，南京社会消费品零售总额长期保持两位数的增长率，并且已汇集了大量奢侈、轻奢侈、快市场、餐饮连锁品牌及其副线品牌。
如新街口商圈就汇集了大量奢侈品牌江苏首家门店，南京虹悦城开业即聚集了Inditex集团旗下包括Zara在内的七大品牌。此外南京还开出了江苏首家Holister、中国内地首家Monki、江苏第二家苹果直营店等等。
“国际品牌视南京为二线城市的首选城市之一。”世邦魏理仕表示，但根据其观察，档次的提升、品牌的扩张只是商业谋变的一个方面，更为突出和显著的变化是伴随着城市区域的外扩，中心商圈的迁移。
据新华网记者观察，2012年以前，位于河西、江宁、浦口或其他区域的零售商业都非常有限，并以百货为主。但随着城市外扩，住宅开发亦开始向城市周边区域发展，基础设施不断完善，人口得以外迁，核心商圈越发不能满足全市所有区域消费者的日常消费。
为生存而变
在世邦魏理仕看来，商圈外移很大程度上是迫于中心城区土地资源的紧缺，但同时，也是商业体开发商、运营商，求生存、谋发展的必经之路。
自2012年开始，随着更多优质项目落成，新兴商圈也逐渐兴起，如中华门的虹悦城、江宁地区的万达广场和瑞都购物中心、浦口的新一城、城东的招商花园城和森林摩尔等。
目前南京逐步形成以新街口和夫子庙为主的城市传统核心商圈为核心，以及以虹悦城、万达广场等为代表的区域型或社区型商业中心共发展的城市商业格局。
不过，尽管遍地开花，但南京的商业开发并未像沈阳、成都等地出现井喷的情况，优质零售物业的全市总存量（含百货）仍在200万平方米的正常范围以内。
即便如此，竞争始终存在，如何才能脱颖而出？世邦魏理仕认为，南京零售运营商们正开始在物业定位、品牌租户、商业配套、内部设计等方面做文章。
以传统商圈新街口为例，为有别于竞争对手，新开业商场均在物业设计上有所创新。如金鹰全生活中心B座，虽仍以百货的形式运营，但其物业设计突破了传统百货空间狭小的束缚，内部装饰亦不逊于同档次购物中心，运营商努力为消费者打造更加舒适的体验，增加消费者的驻足时间。
相距不远的艾尚天地购物中心，在经历运营的阵痛后，开始转型“餐饮+娱乐”的方式，大量具有鲜明主题的餐饮品牌以及年轻化的潮流服饰吸引眼球，其人流也得到迅速提升；同时，该物业的南京首家苹果直营店更是吸睛之作。
此外，夫子庙水游城的水景、城东森林摩尔的主题式开放商业街区等项目都凭借其物业设计的创新点成功提升了商场的人气。
事实上，不仅是硬件上的提档升级，不少零售运营商为了提升项目整体竞争力，已然开始着眼于软实力的打造。以近几个季度为例，南京新开业商场陆续迎客，市场竞争加剧。在这样的大环境下，商场开始通过举办各种展览的方式以期提升人气。
例如作为商业标杆的德基广场举办各式儿童主题展览，如卡通圣斗士展览等，而新开业的金鹰全生活中心B座也在1楼主入口增加车站，在高区餐饮区增加一些艺术设计，提升顾客的消费体验。
世邦魏理仕认为，未来体验式消费的真正核心还应是包含购物环境、商品组合以及售前、售中和售后服务等一系列要素在内的顾客“消费体验”。因此，在物业升级和品牌调整之余，零售运营商如何提升顾客的消费体验也将成为其零售资产运营能力的体现。
（新华房产调查 记者 王鑫）
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