红商网讯：越来越多的商业综合体出现严重亏损，引起了杭州市政府的高度重视。最近，杭州市发改委明确提出：杭州的商业综合体开发要回归理性，优化布局。具体而言，杭州今后将禁止城北(运河新城)与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制。

　　而与杭城比邻而居的绍兴，最近几年，规模型商业综合体也在上演“加速度”。绍兴会不会出现与杭城类似的尴尬?投资者和绍兴市相关职能部门该如何根据市场发展需求谋篇布局呢?在商业综合体开发一拨接着一拨的潮流中，对于绍兴消费市场而言，该如何避免重蹈杭州商业体的尴尬呢?

　　“网点规划布点，不能一味地‘复制’，否则容易造成大量公共资源的浪费，”柯桥区统计局一负责人这样认为，现在绍兴引进的各类商业综合体确实太多了，同质化现象尤为严重，规划布局上应该好好把把关了。

　　“从市场现状来说，由于商业综合体的建设是市场行为，管理部门不会过多干预，但数量上太多肯定会带来不好的一面，有鉴于此，未来商业综合体应该朝专而精的方向发展，一味从量上扩充只会是一种浪费资源”。绍兴市商务局市场发展处副处长傅国新在接受采访时这样表示，而在此前，商业综合体的具体规划都是由各区县自行制定的，因而会出现浪费现象。

　　对于商业综合体如何发展，在今年两会期间，市政协委员孙永明也提出：在越城区一环线内，沿解放路就有三处综合体规划，加上不远的迪荡综合体，越城区的商贸综合体已基本达到了饱和状态，对于这一业态的未来发展，必须在规划布点、运营时间节点等方面好好统筹，切忌一窝蜂盲目开发，否则容易造成同质综合体之间的“血拼”，并给绍兴商贸业带来诸多伤害。

　　曾在杭州大厦、金帝集团等多家商场担任总经理、商业顾问的职业经理人王国钧，对这种说法深表赞同。

　　王国钧认为，目前，绍兴的商业综合体总量虽然多，但老城区并不多，而之所以会出现这样的局面，主要还是由于之前各县市区自主引进和开发，缺乏统盘规划。“如果在大城市的框架内，将资源整合，避免重复建设，绍兴的品牌凝聚力会更强，高端品牌一旦入驻，绍兴的商业层次会很快提高，对周边的吸引力也会大大提升。”

　　“对于相关职能部门来说，应该有前瞻性，未来5年、10年或是20年，对商业综合体要有一个总体布局的规划，以避免重复建设的诸多不利。”一些商业界业内人士如此表示，一方面在将来的规划中考虑商业综合体时要谨慎，控制规模。另一方面在考虑投资方时，要选择有相关管理经验的投资主体，眼下一些房地产商在投资商业地产时，有时会有冲动性，有资金但没有管理经验，可能给后续的发展带来风险。

　　商业综合体在发展过程中，到底应该是重“质量”还是比“数量”呢?“目前，这一问题也已引起了市委、市政府高度重视，相关规划也已于去年开始编制，”15日下午，绍兴城市规划设计研究院一负责人这样表示，今后的布局究竟会如何变动，由于相关规划尚未完成，现在还无法详细告知。

　　避免同质化 规划要有前瞻性

　　市区大大小小的商业综合体已有几十个

　　今年9月份，在绍兴老城区，拥有25万平方米的金帝银泰城将正式开门迎客，除了云集众多国内外一线知名服饰、包包品牌外，但凡国内叫得响的小吃和名点，也能一一能在这里找到它们的身影;位于柯桥区柯岩街道的中奢一站近期也在紧张施工之中，届时一些对奢侈品情有独钟的市民可以在这里轻松找到LV、GUCCI、PRADA等品牌的身影。

　　在老城区，除了传统“金三角”商圈外，已经开业的购物中心有世茂广场、咸亨新天地。此外，金帝海曼城和汇金广场也已进入了开业倒计时。柯桥区有万达广场、聚银时代、银泰百货购物中心、杭州大厦;上虞区有上百万和城、大通商城;镜湖新区有佳源广场，颐高广场……最近几年，这样的商业综合体数量越来越多，而商业综合体集中了现代城市中商业、办公、餐饮、文娱等多种需要，常见的商业综合体多标以“中心”、“广场”、“城”或“站”等字眼。

　　数据统计，目前，在越城区、柯桥区和上虞区，已建成和在建的商业综合体数量已经超过了20个。在接下来的一段时间内，各地还有不少商业综合体将拔地而起。

　　从最早的百货店到之后的商场，接着是“大楼”、“大厦”的出现，再到后来的“购物中心”、“摩尔城”，到如今的“综合体”相当于城市中的“小城”，吃喝玩乐一体的新兴业态首先带给人们的是观念上的冲击。老城区一资深商业人士这样感叹绍兴商业业态的变迁，并且每次变迁都会给我们以不少惊喜。

　　来自绍兴市商务局的数据显示，这几年来，绍兴的社会消费品零售总额每年都在大幅增长。2012年，绍兴社会消费品零售总额达1158亿元;进入2013年之后，绍兴社会消费品零售总额一下突破了1300亿元大关。

　　2007年11月份，上虞上百万和城开业，一度吸引了周边余姚、余杭、萧山等地的居民前来购物。2010年5月，市区世茂商业广场在迪荡新城开业，也牵动了周边城市居民的心。2010年12月，柯桥万达广场开业，萧山人的消费占了相当比重。2013年4月，银泰百货柯桥购物中心的开业，也让众多市民有了更多期待。

　　僧多粥少，生意越来越难做

　　引进大品牌代价越来越大

　　不过，在楼市销售形势严峻的同时，商业综合体内的这种喜人局面并没有持续。

　　“由于人气不断滑坡，不少有影响力的品牌撤走了。最近一段时间内，消费者更是寥寥无几，”在柯桥区一家商业综合体内，一位不愿透露名字的管理人员这样表示。集聚城市人气，提升城市形象，确实需要大型商业综合体的发展与支持，如果这类业态数量过剩了，也会出现一系列后遗症。

　　陈井奢是绍兴供销大厦总经理，他把商业综合体的不同发展模式比作是“做大餐”和“摊大饼”。在他看来，商业综合体的发展要取决于城市的发展规模、人口、生产力等因素。特别是一些规模型商业中心更有其自身发展规律，如果商业综合体数量不多，就可以做得比较精致，但数量过多了，犹如摊大饼一样，继而会带来一系列不适症状。

　　“两年前，根据双方的约定，一个国际大牌原计划会被引入到商业中心的，但后来该品牌运营商突然打了退堂鼓，其主要原因是绍兴不少商业综合体均在花大力气引进该品牌，在这种因素作用下，该品牌提高了门槛，”越城区一家商业综合体的负责人如此感叹道，你给5分的支持力度，第二家给出的支持力度是7分，第三家提升到了8分，如此一来，宠坏了品牌商家，继而增加了引进难度。

　　“就目前的发展规模看，商业综合体的建设步伐是否过快呢?还真有些难说，”14日，绍兴国商大厦总经理孙鹏这样认为，就绍兴老城区目前商业综合体的数量来说，其实并不是太多，但布局不大合理，有些区域密度有点偏大，而至于这样的密度，是否会在各家之间带来此消彼长的影响，现在确实有些难讲。

　　随着绍兴越来越多商业综合体涌现市场，许多综合体发现自己进入了一个尴尬的境地：给出的条件虽然很优厚，但品牌商就是不愿进来，如此一来，越来越多的物业参与争夺少量优质商家的巷战之中。最近，记者在走访调查中了解到，在越城区的一家商业综合体内，尽管相关负责人已多次明确开业时间，但由于招商竞争过于激烈，至今仍无法落实。

　　“商业综合体的运营是以人流和消费作为支撑的。眼下，住宅市场增速放缓，一些新区的商业综合体经营上的不确定性正在加大，如果竞争再加剧，资金不足的项目很可能变成‘烂尾楼’。”房产开发一位业内人士告诉记者，为了避免深度被套的现象，不少投资者最近已延缓了开工进度，准备先看看大形势再说。
　　（来源：天天商报 作者：阮宝夫）