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电商来势凶猛，传统零售承租力下降
红商网讯：近年来，电商对传统实体商业的冲击较大，广州多家大型购物中心都开始业态调整，其中是百货业态的缩减最明显。随着商场业态转型启动及经济大环境的变化，各个业态的承租能力亦有所波动。传统零售业态虽仍普遍占据各大购物中心单位租金较高的铺面，但入场面积有所下滑，承租能力逐年下降。餐饮和娱乐业态的商户承租力则有顺势突起的迹象，成为各大购物中心的新宠儿。
“电商对零售业的冲击并不仅限于百货，事实上，整个零售市场都受电商快速发展的影响。”世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事严思慧指出，百货作为购物中心里的主力店，对购物中心的主要作用是吸引人流。但百货业态商户占的面积大、租金相对低，而百货内有的品牌，经营方难以引入作为专卖店。因此，如果业主不再需要依赖该主力店吸引人流，或该主力店作用有限，又或是业主想提高购物中心的收入时，将有可能发生缩减百货面积的情况。
百货遭发展商“嫌弃”
传统零售地盘收缩
克而瑞(易居中国)华南咨询中心总监林璟睿表示，就现在市场情况而言，作为主力店、次主力店，主要所起的作用是吸引人流以及带来品牌效应。其次，就是品牌店，然后就是餐饮、娱乐休闲等，相对租金比较高是部分的零售店。“即便受到电商对实体零售业的猛烈冲击，在市内大型购物中心里，单位租金最高的业态仍是零售业态。”中原地产工商铺区域营业经理洪韵指出，尤其是服饰或珠宝类的商家，其所在的位置通常是首层临街铺或二层靠电梯位置的店面，这些都是客流最旺的地头，但也是全商场租金最贵的。
近几年由于传统实体零售行业在电商日趋强大后逐渐萧条，加之各大购物中心都在强化对体验式消费业态的融入，传统零售业态的“地盘”正不断缩小，其承租能力直线下滑。相比之下，反而是餐饮、娱乐等业态租金有所上升。
从纯收租到合作分成
商场、商家谋变革
谈到具体各业态的租金标准，受访的多位商业地产人士均表示，不同地段、定位、规模、经营团队的商场，各业态的租金变动幅度也不尽相同。因为涉及不同位置(楼层、平面位置)、驻点品牌号召力以及购物中心经营思路等因素。同时由于竞争环境加剧，部分品牌商家也实行联营扣点或者保底加扣点等方式与购物中心合作，因此对经营一般或者新开的购物中心而言，他们更愿意选择风险共担的方式，因此纯租金不再是单一合作方式。
高力国际商铺服务部高级副董事邓剑晖指出，如果单从平均租值来看，零售和金融业态的单位租金较高，而娱乐和餐饮的租金较低。其中，属于娱乐业态的电影院，其租金无法用一个具体数值去估算，“因为很多都是跟商场业主分成”，其承租能力与百货业态差不多。如某市区大型购物中心，其电影院的票房收入，撇去与院线公司、片商等的分成，有近35%收入为其纯营收。而纯营收的一半收入将分给购物中心作为租金。“这就意味着，票房好，租金才会多。这种共赢局面，便给电影院和购物中心的合作添了一重保障。”
百货租价最低 娱乐、餐饮商户受宠
克而瑞林璟睿表示，一般而言，超市、百货、休闲娱乐的租价比较低，零售、服饰、餐饮比较高。
世邦魏理仕的严思慧表示，承租实用面积过3000平方米以上的，面积越大，租金单价越低，租户承租能力与其承租面积相关。广州一般的购物中心，百货所需面积最大，按建筑面积计算租金单价最低，月租20~60元/m2;其次是超市、电影院、KTV和大型餐饮，承租能力相当，绝大部分月租在100元/m2以内;承租能力较强的是面积较小的零售业和面积在150平方米以下的休闲餐饮与快速零售，月租金在150~500元/m2。
中原地产的洪韵认为，综合承租面积和单位租金来看，餐饮类和娱乐类商户的承租能力较以往大幅度提升。尤其是餐饮类商户，动辄承租200~300平方米，单位租金虽不敌服饰，但算上面积，承租能力较高。此外，以电影院、KTV等娱乐类商家的承租能力也有所增强，部分商户会与购物中心签订票房分成的协议，其平均承租能力高于同商场或同路段的超市类业态。
洪韵表示，现时市内超市的平均租值普遍在100元/m2/月以内，“月租每平方米几十元的大有人在，但超市是商场聚集人气的一大法宝，加上其占地面积多在2000~3000平方米，租值虽麻麻，但胜在收租稳定。”
商场转型体验式消费内涵多多
“突出体验式消费的方向是对的，但不能光靠"吃"，体验式消费业态的范围很广，发展商应该看到除餐饮以外的其他商机。”邓剑晖认为，体验式消费业态的内涵很广，但广州的商场“不是说把餐饮、美体美容、电影院、KTV等休闲娱乐业态的比例加大，或是在商场内增添文化元素，看上去"高大上"了些，但实际上还未完成体验式消费业态的转型，广州的商场大业主们，转型的心态还是较为保守。”他指出，体验式消费除了要增加上述业态外，更重要的是提升购物中心的“软实力”，这需要发展商或大业主根据目标客户群的消费习惯和购买力，提供良好的购物环境，清晰合理的业态分布以及高品质的客户服务等。
“把餐饮、娱乐、儿童等目的性消费较强且电商不容易替代的业态面积增加，零售加入有特色、精品的品牌商家，同时加入文化元素和主题更加明确和细分，真正实现第三生活空间以抗击衰退。”林璟睿指出，譬如五号停机坪大量增加了儿童体验的比例，又如丽影广场的“蝶变”等，增加了主题和文化等元素，进行了品牌和服务升级等，都在为了适应变化进行了不同程度的调整和改革。
严思慧则认为，在电商的冲击下，经营者面临的困境是一方面增加体验式消费，例如娱乐餐饮这类业态，容易令租金拉低，另一方面不增加该类业态，连人流、出租率都难以保证。“增加体验式消费的占比，并非单纯引入餐饮和娱乐，可以考虑引入一些在零售中融入新概念的商户。”如家居与服饰配搭，书吧与花店、精品、咖啡厅配搭等，这类给人耳目一新的商户。亦正因为品牌总会有雷同，购物中心的设计尤为重要，视觉上的体验，能带给消费者舒适的聚会、购物环境。
（来源： 广州日报 作者：王雯倩）
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