红商网讯：合肥天鹅湖周边扎堆开业的商业综合体、黄山路上倒闭的两处商场，合肥商业地产现状到底如何，未来又将是怎样的发展趋势？本网推出“解码商圈”策划，多方探寻圈内业内人士，试图讲述和还原他们眼中合肥商业地产发展过程中面临的考验。
　　
　　合肥西二环沃尔玛已关门

　　5月9日，合肥西二环福乐门购物广场前，商户拉起横幅维权。这将人们的思绪拉至西二环沃尔玛超市关门、西环百货歇业的场景。扎堆的商业综合体带来竞争，孤立的商业模式也未必能逃脱倒闭的噩梦。随着城市商业综合体面积迅猛发展，商业战国时代来临，优胜劣汰也是一种必然。

　　黄山路两家商场接连倒闭引发关注

　　合肥商业一直迅猛发展，综合体也随之增多。然而到了2012年，合肥潜山路与黄山路交口附近的西环百货，在开业半年后为了改变惨淡的生意，更换定位和名称。

　　同是这个夏天，合肥西二环与黄山路交口博澳丽苑旁的购物商场，因为没有人气及商户入住率不到位等原因，众多商家联合维权抗议。

　　紧接着，位于合肥西二环的沃尔玛超市关门。与此同时，合肥黄山路西环百货在经历改名后，最终还是以关门收场。

　　合肥市民小吴说，以前逛街只能去市中心的淮河路步行街，上超市只能去国购广场。现在，在周边就可以逛街购物，但是商圈里的商业变化太大。“居住在西环百货附近，开业后还没来得进行去逛逛，商场就关门了。也没有想到合肥第一个关闭的大型超市，竟是西二环的沃尔玛。”

　　地段依然是商业项目第一要素

　　李嘉诚说过：商业就是地段、地段、还是地段，这是商业项目的第一要素。合肥这座城市空间大、前景好，这里必然形成了商家的争夺之地。在住宅调控快速收紧的同时，商业地产近年来呈现爆发式的增长。竞争增多，争夺好地段就显得重要。

　　什么是好地段？简单地说，就是大家都在争抢的地段。所以，在商界有一种说法，扎堆未必是坏事，孤立的商业模式也未必就是好的。位于黄山路的两处商场相继倒闭，或者可以说，就是应了这句话。

　　“商业要人气。所以，人是否停留、沉淀、聚集是关键。”合肥西二环与黄山路交口，虽然是车流量较大路段，但是人难以停留，多处于运动状态。合肥黄山路的规划定位更是景观大道，适合开车通行，对于商业而言，就有所欠缺。

　　“车流量大，道路通行条件好，未必代表能给商场带来人气。有时候，对于商业而言，依托主干道也是一种伤害。”合肥地产界业内人士认为，商业综合体其实是升级版的老城区商业模式，所以，商业氛围很重要。

　　合肥商业地产江湖的战国时代来临

　　根据合肥市房管局日前公布的数据，截至去年6月，合肥市已开业和在建的商业综合体、购物中心超过56家，总建筑面积超过1780万平方米。就2013年的数据来看，合肥综合体的面积已经进入全国前十名。

　　房地产行业专家张建初曾表示，根据合肥市区人口400万计算，人均商业面积高达4平方米，达到欧美发达国家平均2平方米左右标准的2倍，这还不包括其他传统的商铺面积，“一般人均两平方米是一个合理的水平，合肥人均达到4平方米，已经是一个非常严重的饱和局面。”

　　合肥商业地产界却有不同的声音，安徽新华地产商业管理公司总经理沈强此前在接受媒体采访时表示，“地产为城，商业为市，两者的水乳交融，才能称之为城市”。

　　他认为，“商业地产的发展，同时也伴随着整个中国的城镇化发展。在城市不断扩大的同时，城市人口也在不断的增加，同样会带来各种不同的需求，而商业地产在中国的大发展中，尤其是在城镇化发展的进程中，更是呈现出百花齐放的盛况。”

　　合肥市公布的《合肥2011-2020年商业网点规划》透露，在2020年之前，合肥的商业网点还将继续扩大，各类各级别的商业功能区将继续加强。这意味着，商业综合体的服务区辐射范围将增强。

　　商业的支撑依赖城市产业经济和城市居民消费实力。如此看来，合肥商业地产江湖的战国时代已经来临。

　　在日益激烈的商业地产竞争中，市场本身有净化功能，可以实现优胜劣汰。因而，在商业地产战国局面形成之时，有出局者也是必然。
　　（万家热线 桂莉芬）