红商网讯：城市跨越发展，城市建设与招商引资比翼双飞，大量的资金和项目落户郑州，推动了郑州商业地产市场的异常繁荣。克尔瑞刚刚发布的4月份郑州房地产市场数据显示，4月份郑州商业地产供应2.85万㎡，环比下降14.81%，成交6.01万㎡，环比上涨168.1%;成交均价为23226元/㎡，环比上涨39.43%，可见商业地产正在郑州四面开花。

　　【数据】 郑州商业地产 4月明显回暖

　　从此次克尔瑞公布的数据中可以看到，4月份郑州商业地产供应2.85万㎡，成交6.01万㎡，供求比0.47，主要集中在中原区、金水区。该数据显示，继2013年12月商业地产成交大幅下降后，今年1月以来郑州商业地产成交出现小幅回升，至4月回升明显，成交价格为23226元/㎡，环比涨幅较大。

　　同时，4月份郑州的办公市场供应依旧充足。数据显示供应8.3万㎡，尽管近一年办公物业始终处于供过于求的状态，成交量疲软，但办公的主力仍然属于郑东新区，高铁周边的办公已达到一个高饱和状态。

　　记者注意到，过去3年当中，商业地产在住宅遭受严调、社会流动性泛滥、资产价格推波助澜等一系列因素影响下，呈爆发式增长。从北上广等一线城市，再到郑州及成都、重庆、武汉等典型的标杆城市，甚至是人口十多万的小县城，在对未来的城市发展规划中都明确了自己的宏伟目标，其新引擎和实施触点就是商业集中体和商业综合体。

　　克尔瑞郑州地区相关负责人分析认为，郑州市办公市场整体去化速度较慢，2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，截止到2014年4月郑州市办公用房存量为237.24万㎡。

　　但让投资者欣慰的是，4月办公市场成交大幅上涨，成交13.49万㎡，环比上涨75.92%，成交均价为11679元/㎡，环比上涨1.44%，同比上涨0.96%，郑州商业地产正在稳步回暖。

　　【土地】 城市升级 商用供地量提升

　　有业内人士表示，从2011年年初以来，商业地产的销售增速一直高于住宅。在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，商业地产成为开发商们的“避风港”，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。

　　“从目前商业地产的发展形势来讲，经过过去十多年的快速发展，国内住宅产业日趋成熟，客户的需求层次也不断提升，住宅产品满足的不再是简单的居住功能，同时，也承载了客户对生活配套、居住品质的要求，这是集居住、购物、娱乐、餐饮等多项功能为一体的商业综合体出现的内部动因。”在2013年举办的第八届中国商业地产年会上，万科集团相关负责人表示，中国城市的发展进入了新的阶段，尤其是大中型城市的发展动力已经由单一的人口增长，逐渐转向城市功能和产业的升级，在用地供应上，体现为新项目中纯住宅项目越来越少，商用物业比例不断提升。

　　郑州作为快步发展的中等城市之一，以商业、写字楼物业为代表的商业地产迎来更高的发展阶段。RET睿意德4月22日发布的商业地产指数系统显示，2014年第一季度，中国商业地产指数(CCI)为133.9，前期值为138.8，下跌4.9。另据该机构公布的中国商用土地指数显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。该机构预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

　　如今，郑州东西比翼，共筑郑州商业地产黄金十年。郑州城市各区域商业物业正在华丽升级，郑州商业地产投资正当其时。

　　【趋势】 多区域发展 酝酿黄金十年

　　城市发展商业，商业兴旺城市。在过去几十年的发展中，郑州作为传统的商贸城市，商业发展成为带动城市经济腾飞的主要驱动力。二七商圈、火车站商圈曾经一度成为全国知名的商贸中心，沉淀了几十年的成熟商业资源为商业地产的成长提供了优越的土壤。

　　如今，传统商业成熟区域也在积极升级，寻求新生，带动区域内商业地产华丽升级：二七商圈，作为郑州零售业的龙头，其区域内汇集了郑州最高端的零售商业及最新型的地产形态，正在二七区新一轮升级规划中脱胎换骨，向着“国家级商贸中心”的目标迈进。

　　以服装、小饰品批发为主的火车站商圈，将升级转型为商品展示零售和电子化交易市场，朝着体验式、展贸式业态发展。

　　紫荆山商圈也在延伸，业态丰富的购物中心不断出现，使得花园路商圈、农业路商圈成为市区二环内商圈的新兴力量。

　　曾经独步郑西商业领域的碧沙岗商圈，也不再孤单。国内知名的实力商业地产巨鳄纷纷在此谋篇布局，共享财富盛宴。几年来，在原有碧沙岗商圈基础上，西区桐柏路商圈、万达商圈、棉纺路商圈等十个商圈陆续登陆。

　　有专家表示，多级区域性商业中心的出现，是城市向高级阶段发展的必然。目前，郑州商业地产已形成了区域性、片区式的发展路线，区域性的商业中心正在成为各区域经济发展的支撑力量。宜居健康城、宜居商贸城引领下的郑西商圈，正在成为郑州商业地产的财富新干线;环绕郑州东站附近的高铁商圈，依赖高铁站拉动周边省市的强大人流、物流，凭借其定位高端的商业配套，成为中原乃至全国的商务核心指日可待;而郑州南城，在二七新城建设大幕已然拉开的背景之下，形成了以滨河、风情为主导的特色型商业。

　　毋庸置疑，城市框架的展开，城市各个区域的均衡发展，为商业地产的成长提供了肥沃的土壤。有专家曾提出，郑州商业地产，将在商业格局的重组与变革中，迎来下一个黄金十年。
　　（东方今报 记者 李莉）