由于招商困难，一些三四线城市的本地开发商项目开始远离难招进来的主力店而由一些高租金的小品牌商铺填满整个项目，但是，王锐认为，这是饮鸩止渴，单纯为了一时的高租金而去掉主力店会对整个购物中心项目造成持久的巨大伤害，无法让不同业态品牌客流互补带动。

 

　　雷玉红认为，在供过于求的整体态势下，有经验的全国性大型专业开发商更能选择准确的位置，选择有丰富经验的零售物业设计经验的建筑师，设计出更能吸引商家和顾客的项目，也更可能说服关键的主力商家进驻以及后续的运营管理。诸如上海K11、嘉里城和北京的侨福芳草地等购物中心最近在购物中心经营上更强调品质生活的营销策略就显出了差异化，对如今追求全方位购物体验的消费者就是越来越有吸引力的场所。

 

　　“反之，不懂得去探索发现和满足消费者新需求和差异化需求的中小型开发商、一些区域型开发商可能就会遭遇很大的麻烦。”雷玉红说。

 

　　政府或将收紧商业地产调控政策

 

　　高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰认为，在未来两年中国部分城市零售物业供过于求的现实下，一些受人瞩目的失败的购物中心项目将会出现；而政府将有可能开始收紧调控政策，重新思考土地使用及城市规划策略。

 

　　此前，相对住宅市场的严控，商业地产的政府管控比较宽松，成为投资开发的“避风港”。

 

　　实际上，雷玉红告诉中国商报记者，目前在大城市已有地方政府注意到供过于求的迹象，并要求开发上带着规划、设计理念去“拿地”，对开发商资金实力和商业专业开发能力都有了一定的要求。

 

　　而对涉身其中的开发商地产商投资商而言，在政府“出手相救”前，避免被供大于求的过剩泡沫提前淹没还需要自身的积极调整应对。

 

　　搜铺网董事长庞小伟认为，面对市场环境的不断变化，购物中心的不断升级换代，2014年商业地产商需要业态和战略的双重调整，运用创新思维在激烈的产业竞争中赢得差异化生存的独特空间。

 

　　星浩资本副总裁兼商业管理公司总经理贾耀勇认为，当前商业地产发展的困难在于零售品牌太少，业态同质性太高，商业地产商需要创新发展新品牌与新业态以强化市场竞争力。“商业模式过于单一，购物广场的体量变得越来越大，但是消费者的体验并没有随着空间的增大而变得明显丰富起来。”

 

　　中国商报记者了解到，由于餐饮对购物中心提高入驻率和吸引客流、增强体验的关键，最近餐饮业态在购物中心的占比一路走高，从历史上一般的15%-20%的比例已甚至高达40%；同时儿童业态也被视为摆脱购物中心同质化的救命稻草，购物中心开始一味加重餐饮、儿童业态。对此，雷玉红也表示，二三线城市购物中心餐饮还是需保留在合理范围内，而一味复制儿童业态只会产生更大的租金压力，购物中心需从购物环境、文化上做综合设计规划增强体验性。

　

　　“光靠跑马圈地、复制和快速开发已经不可能在市场上一领风骚。”潘韬认为，中国的商业地产已逐渐进入“专业化阶段”。他的建议是区域型本地型地产开发商需要专业商业地产服务公司的助力才能摆脱泡沫危机。

 

　　潘韬称，巨量的综合体开发及大比例的本地型、区域型开发商占主体的现状，必然催生出对商业地产开发、运营链条上各环节专业服务的巨大需求。

 

　　“今后五年，大量的商业地产专业服务公司将涌现出来，如商业顾客公司、招商代理公司、专业的商业物业销售代理公司、资产管理公司等，而且其中少部分会在市场竞争中逐渐占领较大的市场份额，形成自己有全国影响力的品牌。”

 　　（中国商报 首席记者颜菊阳）