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红商网讯：郑州作为二线城市，目前已经受到越来越多地产商的青睐。作为中国最大商业地产服务机构，RET睿意德历经两年的深度调研和专业分析，于4月22日在郑州正式发布中国首个商业地产指数系统，指数系统显示郑州作为二线城市，包括写字楼和商业物业等在内的商业地产在快速发展后，已经进入优胜劣汰的调整阶段。郑州主城区商业已经开始步入购物中心(专题阅读)时代，社区化商业也开始繁荣。
郑州等二线城市商业地产面临供应量激增后的调整
发布会上，RET睿意德中国商业地产指数系统综合了宏观经济、商用土地、租金及空置率等方面的数据，对中国一二三线城市进行了系统的分析。尽管面临电商的巨大冲击以及阶段性供应量过剩，2014年第一季度，中国商业地产市场已进入第二轮上升期。中国商业地产仍以年增长12.5%的增速继续跃进。最新的中国商业地产指数为133.9，同比上涨12.5%。
2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第三季度中国商用土地市场出现了拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国商业地产研究中心预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年达到高峰。
商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市写字楼的高空置率以及较低的租金回报。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。以郑州为例，在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。这意味着开发商对商业用地的价格开始不能承担，所以说它的流拍数量有比较大的增幅。
而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。从去年下半年，北、上、广出了很多住宅用地。郑州也出了住宅的地王，对商业用地不那么追捧，又回归到住宅用地。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出：“一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。包括郑州在内的二线城市则面临供应量激增后的调整，三线城市相对而言被长期边缘化。面对同样快速增长的消费需求，以及更为滞后的商业基础，优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。”
未来三年，全国甲级写字楼供应七成来自郑州等二线城市
商业地产指数系统显示，2014年第一季度全国商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展，但一线与二线城市租金走势分化，一线城市租金水平继续稳定上扬，空置率维持5%的低位，稳定的现金流收益也催生了大宗交易。
与此相比，包括郑州在内几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于郑州等二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%，达到28.3%，租金长期低迷，平均为3.5元/平方米/天。而一线城市写字楼空置率保持在个位数，仅为6%，租金平均为10.8元/平方米/天。而三线城市则缺乏理想的租金回报，租金水平仅为2.1元/平方米/天。二线城市中，青岛写字楼的现状，按照现有的产业水平基本上需要十年时间来消化。天津按照现有的产业消化程度，以及现有产业升级换代的水平和速度来看，天津写字楼消化时间需要六十年。郑州市场近几年也出现了写字楼用地大量出让现象，同样面临短期内消化的瓶颈。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为：“就二三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的‘蓝筹’办公项目，或成为破局并刷新市场最高租金的有效手段。 共2页 [1] [2] 下一页 成都商业存过剩危机 在建购物中心面积位列全球第二 王裕强：在中国购物中心和百货不可以同时生存 长春欧亚万豪购物中心开业 首日客流近10万 南京新百“立足苏皖 放眼全国”挺进淮南再开购物中心 天津建恒星世界电影主题购物中心 顾客可与场景互动 搜索更多: 购物中心 |
