红商网讯：住宅限购，商业地产投资也成为一种趋势。然而看似美好的机遇却并不那么美好，大量商业综合体的面世，浮华背后所潜藏的却是超体量和同质化所带来的投资、运营困局，而电商似乎在一夜之间袭来，更让商业地产的前景扑朔迷离。三面合围之势已经形成，昆明商业地产被包围其间，除了已经感受到的阵痛和窘境，或许更需要走出“当局者迷”的状态，探寻一下出路。

　　开发体量过热不正常

　　未来几年营运问题将集中爆发

　　随着昆明城中村改造的推进，未来3-5年将有大量的商业面世。而业内有关这一数据的统计，更是达到了1970万平方米，即昆明人均商业面积将近3平方米。单从数据上反映，好像超过了香港商业的面积。如此大的体量，似乎已经有人开始感觉到了商业地产所面临的巨大挑战和风险。

　　“目前来看，未来3-5年内总体开发量过热，不太正常。但建成开业比较好的购物中心还是比较少，这与昆明的城市地位又不相匹配。”赢商（集团）控股有限公司董事、副总裁、赢商网 COO周斌分析称，从昆明已开业的商业项目来看，昆明商业地产的发展仍然处在一个初级阶段。短时间内大量城市综合体项目投入建设、招商阶段，开发量过大以及品牌开店速度的不匹配，会对商业项目形成一定的招商压力。未来几年，昆明商业地产将会进入运营时代，营运问题可能会集中暴露出来，面临比较大的调整压力。

　　但随着未来万达、红星地产、冠江公园1903、俊发等大量实力企业的商业项目进入正式实施阶段，以及陆续引入的万达百货、大歌星、传奇奢华影院、世纪星冰场、家乐福、GAP、ZARA等全国性知名品牌开业，昆明商业地产也将会走上一个新的台阶。

　　行业进入体验式误区

　　同质化竞争严重将成未来趋势

　　纵观昆明的商业项目，无论是在业态、招商，还是运营方面，都大同小异。当大家都真正意识到同质化灾区在逼近时，“体验式”商业又再一次成了商业项目的宣传热词，但何为体验式商业，或许很多开发商还并不清楚。

　　周斌称，所谓的同质化更突出地表现在开发思路的同质化。开发思路同质化，导致面世的综合体项目，无论是从定位、产品组合及业态配比上，看上去都差不多。因为缺乏特色和对应的品牌资源有限，未来大量物业开业以后将会陷入比较严重的同质化竞争。无论是老的商业项目还是新建商业项目，首先要研究透消费市场和竞争环境，接地气、走差异化和主题化定位，打造自己的核心竞争力。

　　“现在行业内已经进入体验式商业误区，即过分注重业态体验而忽视了在开发思路上融入体验式思维。”周斌说，这将导致大量不具备运营能力的企业进入体验式业态，商业项目盲目引入这一类品牌存在极大的运营风险。体验式商业地产，应该结合企业自身的资源调动能力和当地市场的接受程度，不应该跟风，上海的K11以及北京芳草地等都是这类项目的佼佼者。未来商业项目应该更注重消费者的五觉：视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉，营造舒适商场环境、增加业态品牌的丰富度以及加强消费者的“五觉”体验。

　　电商冲击影响被夸大

　　要搞清楚需要怎样的O2O策略

　　就商业项目而言，眼下讨论得最多还有一个话题便是电商冲击。尤其是去年双十一，阿里巴巴创造了销售额突破350亿元的销售奇迹后，马云更是放出豪言，要借助电商的市场力量打压房价。对于电商对传统商业的冲击，一时间也成让许多商业项目感到“如临大敌”。

　　但在周斌看来，电商对传统商业的实际冲击被人为夸大了，“电商的兴盛，更多的是给我们带来了一种思维上的碰撞。”首先，电商与传统商业之间不是你死我活的关系。其次，餐饮、娱乐等很多业态是电商所取代不了的，电商对于传统商业而言更多的是一种渠道的补充。

　　“我觉得电商与传统商业现在都在找契合点，也就是现在比较流行的O2O。对于商业地产项目来说，要积极的拥抱互联网，在开发过程中要融入互联网思维，搞清楚自己需要什么样的O2O策略？”周斌说.（来自：都市时报）

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