红商网讯：经过几十年的发展，中国各大城市住宅市场已经逐步走向成熟，利润率也在逐年下滑。近几年开始，越来越多的地产商逐步转向包括商业、写字楼等物业在内的综合体开发。

　　深圳作为全国四大一线城市之一，其商业地产经过过去10年的高速发展，当前已基本实现百货及购物中心遍地开花。根据深圳中原研究中心监测，当前深圳全市经营面积在1万㎡以上的综合百货、购物中心总面积约为548万㎡，主要分布在南山、罗湖两大区域，面积占比都在20%以上，其次是宝安和福田区。

　　深圳购物中心历经3阶段发展 向关外“开花”

　　深圳购物中心高速发展的三大阶段

　　从发展的时间上看，深圳综合百货及购物中心高速发展的第一阶段应在2004年前后，以华润万象城、金光华广场为代表。早在上世纪80年代，罗湖就已经形成了东门和人民南两大商圈，独一无二的商业中心地位以及巨大的人流量使深圳首批高端综合性购物中心在此产生。

　　第二阶段集中在2007-2008年间，发展区域也由罗湖老城区向福田、南山区域蔓延。随着福田CBD商务办公中心地位的确立，商业需求逐步提升，2006福田首个大型购物中心cocopark面市，随后怡景中心城、深国投广场陆续入市。此外，随着住宅市场开发的西移，南山区形成了后海、蛇口等高端居住社区，在加上宝安区大量居住的人口，西边商业市场潜在需求巨大，2007-2008年间南山新增了海岸城、保利文化广场、京基百纳广场等规模在10万㎡以上的大型购物中心，带来了深圳购物中心发展史上的第二次飞跃。

　　第三阶段自2010年开始持续至今，除2011年之外每年开业个数都在10个以上，仅2013年的新增面积就高达97万㎡，且平均单体面积由2010年的3.8万㎡扩张到2013年的7.5万㎡。受关内土地资源的限制，住宅市场开发逐步向宝安、龙岗关外区域迈进，再加上关内区域房价高企，越来越多的人选择在关外区域居住。强大的需求使百货及购物中心也紧随而上，宝安中心区、龙岗中心区大型综合性购物中心迅速崛起。统计数据显示，2010年以来全市开业的44个综合百货及购物中心中，一半以上集中在关外两区。

　　购物中心人均面积8年翻番 业态规划是成功要诀

　　2006-2013年深圳人均购物中心面积

　　商业地产的发展离不开当地居民的支出总规模的增长，而近年来深圳常住人口的增长率已经由2010年以前的4%以上下降到不足1%。百货、购物中心开业速度的提高遇上人口增速的下降，使深圳综合百货、购物中心的人均面积在2006年至2013年的8年间，从0.24㎡/人增加到2013年的0.51㎡/人。

　　有关研究结果表明，现阶段中国主要城市的人均购物中心面积在0.1~0.6平方米之间，由此来看，深圳商业地产发展基本跟随着中国大部分城市的步伐。在百货及购物中心高速发展的今天，发展商业地产除了考虑选址、周边竞争等因素外，商场的定位、业态规划其实更加重要。例如在购物中心发展成熟的福田、罗湖区，既有像mini万象城一样定位独特的成功案例，也有像皇庭广场这样定位高度同质化的失败案例。在购物中心刚起步的龙岗、宝安区，同样也有像万科广场一样的成功案例，也有像海雅缤纷城一样经营一般的案例。

　　作者/来源： 网易房产

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