二.流动人口情况
流动人口也是决定商业房地产发展空间的一个很重要因素。比如有些旅游城市虽然其固定居民数量很少，但是大量游客的存在会使得商业市场规模不断增加。商务往来决定一个城市流动人口的规模，而中小城市对外贸易以及商务往来情况与大城市区别很大。
三.城市规模
中小城市普遍规模较小，新区和新城的开发速度没有大城市那样强劲。新城和新区的开发可以为商业房地产提供很好的商圈环境条件。中小城市多为单个中心城市，这就决定其商圈环境也是单一的新的商圈环境难以形成和培养。
四.消费能力
与消费习惯大城市居民的收入普遍高于中小城市，其消费能力比中小城市高。大城市的人们工作压力比中小城市要大，由于居住区域和办公区域一般较远 大城市上班族习惯于外出就餐，而就餐时形成的人流会提升其他商业业态的发展。
五.商家进驻意向
目前很多商家在选择目标城市进入时有一套很严格的指标。比如，人均可支配收入、商圈辐射范围、人口总数及人口密度等。而很多中小城市的基本条件并不能满足这些要求。此外，国际著名品牌特别是奢侈品牌的产品选择目标城市进入一般情况下是不考虑中小城市的。
六.交通便利性
城市交通体系比中小城市要完善很多，交通的便利性一定程度上改变了商业体的可达性。中小城市的商业房地产项目在规划阶段要综合考虑上述六个特点，审慎做好对项目的体量控制、档次定位、业态的引入等方面的工作。
城镇化掀起县域商业房地产发展，县域商业迎来发展大热潮
随着“城镇化”第三次浪潮的推进，在大城市过度膨胀和逐渐饱和、交通网络设施不断完善背景下，小城镇迎来了新的发展机遇。大多数小县城早在2008年左右就开始展开新城区的发展规划，规划新城区建成后一般吸纳人口约10-20万左右。新城区的发展为商业房地产提供了新的发展空间，而人口的聚集为商业房地产的发展提供了有力的消费支撑，县域商业房地产将成为一个新的发展契机。
第三次浪潮更带来县域居民消费升级，县域商业面临更新换代的发展机遇
在第三次“城镇化”浪潮中，带来的不仅是经济的增长与城镇人口数量的增加，同时带来了居居收入及消费水平的提高、消费观念及习惯的转变。在全国收入、消费水平普遍快速上涨的情况下，农村居民收入水平及消费力上涨速度更是超前。这为县域商业的发展提供了有力的支撑条件。
城乡居民的消费观念及结构也在转变。他们的消费结构向发展性和享受性方向转变，他们对购物环境的需求、品牌的需求在逐步提升，他们逐渐能接受信用卡消费，另外可以设想，当县城居民使用信用卡透支消费普及时，又会产生怎样惊人的消费力。而县域传统的商业形态已落后，已不能满足日益变化的消费需求，正面临更新升级的发展机遇。
县域商业房地产投资门槛“低”，成新的“投资热点”
目前大城市商业投资门槛越来越高，纵观武汉1+8城市圈，武汉市场上在售商铺价格一般也在3-5万元/平米，地段好一点的核心位置价格约在5-10万元/平米，而更有极个别高端商业项目价格已经达到10万元/平米以上，如汉口曼哈顿商业中心。而周边一些小城市商铺售价就低了许多，大多以1-3万元/平米为主。相比武汉等一二线城市，周边小县城商业投资门槛低，使得投资客户转战周边小县城的商铺，从而引得县城商铺一片火爆。如团风县商业步行街2011年10月底开盘，总共3万方体量的商铺，均价1.1万/平米，去化率高达80%。
由于看好三四线城市的商业房地产发展前景，一些房企已开始陆续进驻这些城市寻觅商机，如万达进驻宜昌、襄樊;家乐福进驻孝感;银泰集团在仙桃投资35亿元;雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈;中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。
县域商业房地产的低门槛引来许多投资散客，而面对市场上火热的投资需求，这无疑成为了许多开发商眼中的另一个大商机。
风起云涌，机遇背后的风险
三四线城市商业房地产亟需升级
国内县城发展大多都是呈“单核”状的城市结构，即一个城市只有一个核心商圈，且县城居民消费习惯向核心商圈聚集。目前，随着城市化进程的加快，县城城市逐渐在扩大，发展新城区，从“一核”向“双核”甚至“多核”转变，而新城区的发展也将带来又一个商业发展契机。不管是老城区商业的更新升级，还是新城区新商圈的发展，谁抢占先机，谁就赢得一席之地。但是开发商也必须要看到机遇背后存在的风险。
1、市场泡沫风险：商业房地产占用的资金规模大、期限长，因此商业房地产在进入三、四线城市的时候，就要非常谨慎。
2、产品定位设计上的风险：县域城市的消费水平、消费结构及习惯等与大城市有所区别，将大城市运营成功的商业模式复制到县城并不一定适用。 因此，在商业策划定位时，除了最基本的能量定位、业态业种定位、品牌档次定位、投资定位等，还应该注重项目的个性品牌文化定位。
3、后期招商运营的风险： 商业房地产主要的能力不仅仅表现在产品定位设计方面，还有后期招商、运营能力，与相关商户的良性互动，建立良好的商业氛围的能力要更强，实际上很多开发商并不具备这些能力。所以贸然转向商业房地产，我们也看到既有一些成功的案例，也有一些失败的案例。
2012年国家统计局出具数据显示：中国城市化率首次突破50%，城镇人口比重首次超过农村人口，被认为在中国城市化进程中具有里程碑式的意义，中国用30年时间走完了西方发达国家上百年的城市化历程”。在迎接“第三次城镇化的浪潮”中，更需要开发者认识风险，抓住机遇，而前瞻性的战略眼光、科学的商业策划定位与专业的商业运营团队与则是成功的重要环节。
（来源：《中国购物中心》）
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