红商网讯：日前，广东省房地产协会发布的《2014广东房地产蓝皮书》指出，去年广东商业地产投资创下2005年以来新高，占房地产开发投资总额的比重达到创纪录的11%。城市综合体项目达到历史供应峰值，2013年广州新开业购物中心面积超过65万平方米，其中，广州拟建在建、待开业的商业项目超过30个。
“入市潮”难掩空置率
截至2013年末，广州全市商场总存量约203万平方米，全年新竣工项目达29万平方米。
仲量联行报告显示，今年广州商场新增供应量将达54万平方米，为历年之最。伴随着早期开发项目的陆续入市，2014年广州商场的新增供应将创下新高，商圈的竞争更加激烈。
据悉，2014年，深圳、广州、佛山拟开业购物中心面积都在50万平方米以上，市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。
同时，新商业项目先后开业和成熟商业项目扩容，商业地产面积增长迅猛，但是消费增速却在放缓，这导致了新商业项目招商难题。
第一太平戴维斯公布数据表明，2013年第四季度广州商业地产空置率环比上升2.5个百分点，至14.8%，而2011年时，这一数字仅为4%;珠江新城空置率已攀升至29.5%，环比上升8.1%;据预测，2014年共有68.7万平方米项目投入使用，将进一步推高商业地产空置率。
大规模供应量抑制租金增长
2014年广州甲级写字楼市场供应量依然庞大，包括雅居乐中心、富力盈凯广场等在内的五个大型项目预计将陆续投入使用，总计供应达68.7万平方米。
第一太平戴维斯驻华南区董事总经理林木雄认为，“大量的新增供应在进一步推高珠江新城的市场空置率的同时将对租金水平施压。在国内经济增速放缓的背景下，外资企业和内资公司的写字楼市场需求将有所抑制，同时对写字楼的租金性价比将愈加敏感。”
与此同时，大型区域民营企业和国有企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。2014年，广州甲级写字楼市场将保持谨慎态势，大规模供应将压抑写字楼租金增长。
在商铺市场方面，商业地产专家杨军艇指出，受电商冲击及零售商扩张步伐减缓等因素影响，广州2013年第四季度商铺租金环比增幅仅为0.2%。除去天河城等一些十分成熟的传统商城，广州部分商铺租金和管理费甚至出现了下降，上下九、北京路商铺租金多下降5%~10%。
“因此，2014年的商铺租金仍然可能出现跌势。2014年，广州商铺租金预计同比下跌5%~10%。”
杨军艇还表示，“目前，商业地产市场供过于求已经是不争的事实。在广州这样的大城市，商业地产都是几十亿甚至几百亿元去投融资，十几万或数十万平方米去建，每一条街，每一个区都有商业中心，商业地产已是严重供大于求。”
大量供应集中入市，将促使区域市场的竞争白热化，在整体经济环境放缓的背景下，市场消化压力的加大将持续对零售物业的租金施加下行压力，零售物业运营将迎来更大的挑战。
投资回报率预期下跌
投资回报率方面，戴德梁行的研究报告预计，2013-2015年优质商场的投资回报率为6%，甲级写字楼2013年的投资回报率为5.2%，但2014年和2015年均会下跌至5%。
戴德梁行广州公司董事总经理黎庆文指出，2013年广州商务用地表现畅旺，7.3%的土地面积贡献了37.5%的总成交额。商务办公用地楼面地价攀升至近十年高位。2014年，写字楼市场需求强劲，吸纳量持续上涨。写字楼租金增幅平稳，但由于价格增长加速，投资回报率将继续下降的态势。
“未来五年珠江新城仍然是广州写字楼市场的热点区域，珠江新城占据全市约95%的甲级写字楼需求。部分租户出于业务扩张和扩大办公面积等因素的考虑，从体育中心商圈、东山和越秀等成熟商圈搬迁至珠江新城。IT、物流和服务业公司持续热捧珠江新城。”
据悉，目前珠江新城剩余约205万平方米的写字楼物业待开发，占整个珠江新城写字楼总存量的25%。其中有153万平方米达到甲级写字楼标准，预计将于未来3年内开发完成。
按照过去几年的年均吸纳量28.3万平方米，并考虑第三产业增加值的增幅10%~12%，预计未来五年珠江新城平均吸纳量达30万平方米，要消化全部存量需要5年时间。到2020年珠江新城甲级写字楼才能基本满租。
除了日趋成熟的珠江新城，2014年，新商务区的开发成为广州市的重中之重，随着中心城区可开发用地的日益减少，更多商家把发展的重心放在了新兴区域上，在未来新增供应中，有近74%的零售商业面积位于番禺区。万博商务区、国际金融城、南沙总部集聚区将是商务地块出让热点。(新华网)
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