马年，首家赴香港上市的地产股是阳光100。

　　红商网讯：阳光100表示，本次招股所得款项约60%用于增购中国的项目或待发展土地，主要专注多用途商务综合体，约30%用于发展现有项目，约10%用于营运资金及一般公司用途。阳光100将主打“街区综合体”概念，集中开发城市中心地段的商业街区，积极规避楼市泡沫风险。

　　无独有偶，2013年在全国迅猛扩张的上市房企泰禾集团，其在北京的项目“泰禾1号街区”也设计了街区商业的概念。据悉，其一期产品开盘当天全部售謦，并且在三天内完成所有网签，认购金额超14亿元。在该项目二期的发布会上记者了解到，泰禾1号街区在地块上打造了全开放下沉广场和商业街区，建筑面积共计约2万平方米。

　　商业街并不是一个新鲜事物，曾经辉煌过也曾一度失色，但围绕着“商业街”的话题却一直长存。

　　阳光100 的“街区综合体”故事

　　阳光100利用“街区商业”配合上市说故事，确实是一个非常抢眼的吸引点。

　　3月13日，“阳光100中国”在香港联交所主板挂牌上市。开盘当日，开盘价3.7元，收盘价3.74元，最高价3.76元。成交量0.42亿股，振幅17.75%。

　　阳光100中国控股有限公司主席兼行政总裁易小迪在挂牌仪式上表示，此次在港成功上市将为公司未来发展注入雄厚资本实力，开辟更加广阔的发展空间。

　　值得注意的是，易小迪在此之前就曾说到，阳光100之所以现在上市就是因为公司主力产品商业街区综合体。

　　阳光100是一家早期成名的房地产企业，其摸索商业街区和综合体的举动，最早可以追溯到2004年。此前，该房企一直在一二线城市布局，后来因为一线城市竞争过于激烈，从而转战到三四线城市。最近几年，在一线市场已很少听见或者看见他们的身影，企业显得非常低调。

　　此次，阳光100成为马年首家香港上市的房企，其在招股说明中就是以“街区商业”来讲资本故事的。

　　据阳光100招股说明书显示，截至2013年11月底，阳光100拥有25个开发中项目，折合土地储备约1170万平方米，其中多用途商务综合体和复合性社区分别为530万平方米和640万平方米，分别占总土地储备的45.3%和54.7%。土地储备多位于天津、重庆、武汉、长沙、南宁、济南等二三线城市。其中以多用途商务综合体为主体的“街区综合体”是阳光100的主要产品，其定位是体验式商业、城市中心白领人群的社交场所。在当前主流开发商聚焦于核心城市商业地产项目，并主推大型购物中心类产品时，“街区综合体”模式避开了市场的同质化激烈竞争，并填补了细分市场的空白。

　　现在很多城市大型MALL、城市综合体存在过剩情况，阳光100的商业街区综合体就是在二三线城市做了类似于上海新天地，或者三里屯village这样的商业街，阳光100的构想，就是希望将这些时尚商业街区复制到二三线城市的中心区域。

　　房地产市场上已经形成了这样的共识，住宅市场越来越难做，商业地产有利可图。地产专家谢逸枫认为，目前商业地产板块的各项政策相对宽松，没有住宅市场严格。全国范围内，许多城市都有针对住宅市场的调控政策，但是对商业地产项目没有限购政策，包括拿地贷款等各个环节，商业地产目前还是有利可图的。

　　也有分析师指出，相对于趋紧的住宅市场，利用“街区商业”配合上市说故事，确实是一个非常抢眼的吸引点，但是后期商业如何做，需要经验与总结。

　　泰禾推全新商业街区概念

　　作为去年北京商业地产的一匹黑马，泰禾的思路也是要全力打造“商业街区”。

　　泰禾集团是去年北京的一匹黑马。

　　全国“两会”期间，身为全国政协委员的泰禾集团董事长黄其森曾在接受媒体采访时表示，今年全年泰禾销售计划为250亿元，在北京的销售计划在100亿元以上。

　　据泰禾北京公司总经理李彤介绍，2013年泰禾全面加大北京市场投资，目前在北京已有六个项目，分别为石景山泰禾长安中心、泰禾北京院子、台湖二号地块、泰禾1号街区、运河上的院子、西局豪宅地块。在2013年年末以及年初，泰禾北京院子和“泰禾1号街区”首期产品全部售謦，2014年以上六个项目陆续全面推向市场。

　　李彤认为，北京房地产市场供不应求趋势不会改变，房价仍会较快上涨，投资房产仍具有较强增值和保值能力。

　　他表示，此次全国“两会”重视环渤海经济圈概念，继珠三角和长三角飞速发展以后，环渤海经济圈势如破竹，一跃成为中国经济增长第三巅峰，北京肯定成为这个区域的领军城市。北京向东向南发展已经成为大势所趋，放眼京津冀全面发展，北京将打造更具高端的视野城市。

　　而“泰禾1号街区”正是位于经济圈中，如何利用“商业街区”说好故事，也是泰禾面临的问题。

　　李彤介绍，泰禾1号街区在地块上打造了全开放下沉广场和商业街区，建筑面积共计约2万平方米，其中下沉广场包括一个近万平米的大型商超，目前正积极地与永辉、物美等大型商业公司进行接洽、引入。

　　从销售速度看，泰禾1号街区2013年年底引爆千人疯抢狂潮。773套一期房源，瞬间告罄。

　　由于该项目1期营销状况良好，在最近新推的2期项目中，泰禾致力于打造高质量的购物与休闲体验商业空间。

　　泰禾的思路是：先在二线城市探索这种模式的可行性，而后进入一线城市推广。从目前已经建成正在经营的泰禾产品中看，福州的泰禾新天地具有范本意义。据了解，福州的泰禾新天地，与泰禾广场一起共同形成具有“双核商业中心”的顶级商圈。泰禾新天地首创的街区商业模式，极具欧式风情，它既接收来自海西第一购物中心强劲人流辐射，又拥有自成体系的商业动线，人流无须通过购物中心“中转”，这与其他项目商业街需完全依附于购物中心形成巨大反差。

　　“泰禾1号街区”2期正在招商中。如果这样的“商业街区”运作模式逐渐成熟，会在接下来的一系列产品中得到推广。

　　多元化“商业街区” 渐趋成熟

　　当老旧的“步行街”模式逐渐走向衰落的时候，新型的“商业街区”在一些城市正逐渐成熟。

　　当老旧的“步行街”模式逐渐走向衰落的时候，新型的“商业街区”在一些开发商的推动下会在一些城市逐渐成熟。

　　“泰禾1号街区”热销和阳光100包装“商业街区”概念在香港成功上市，只是众多开发商玩转“商业街区”比较成功的典范。

　　易小迪认为，阳光100在香港上市就是因为他们有一个独特的、有竞争力的主力产品，这个产品就是“商务综合体和商业街区”。

　　他说，在中国二三线城市，第一个阶段是人口的集聚，第二个阶段是城市的繁荣和发展，阳光100从2004年就开始做商业街区和综合体，到2006年我们逐渐走向多元的综合体，包括商业街区。

　　易小迪介绍说，历史上，开发商业综合体和街区都取得了很好的盈利，毛利水平都很高，远高于普通住宅。而且这个产品最主要是在广大二三线城市都有很大的需求，很多城市说不缺高楼大厦，而是缺城市名片，缺很好的商业街区和综合体。所以，他认为“商业街区”有很好的扩张前景，与其他的上市公司比较，他们的产品是有特色的有区别的。所以，在细分市场阳光100是走在了前面，这也是主力产品的竞争优势。

　　阳光100这种商业街区综合体和之前的“老商业街”有何区别呢?

　　“阳光100打造的是一个多元、复合型的商业街区。商业街区综合体首先是新兴的商业街，一般来说是时尚的、比较有规模的商业街。这些时尚商业街区将出现在中国二三线城市的中心地段。”据易小迪介绍，“我们所有的商业街区基本上都在城市黄金地段，离城市中心平均两公里。而在一些城市，离老城区中心两公里其实就是城市的新中心，这样的商业街区能够很快地繁荣起来。”

　　“再加上阳光100这么多年形成了自己的主力店和酒店经营，以及与合作伙伴之间形成的紧密合作关系，我们能够把很多大型时尚品牌引进到二三线城市。至于说将来会不会进入一线城市发展，我觉得有这个可能，但是我们不会去拿地王。”易小迪说。

　　据了解，阳光100已经和一些城市签了合作框架协议，他们将打造一座座有特色的文化商业街，并使之成为这些城市的新名片。

　　“眼下开发商正迎来新一轮的土地储备热潮，以住宅名义买下来的土地现在成为了城市次中心，板块的城市价值提升也为商业开发的价值转化提供了利润空间。”易小迪介绍，阳光100在重庆有一块80万平方米的住宅用地，沿街长度有1500米，他们将此地做成商业街区综合体，“这样的规划比做纯住宅要有本质上的利润提升。”据悉，在济南等地，阳光100也有类似的操作模式。

　　地产商将土地储备转化为商业街区的开发后，促使这些板块的前景大增，而这一变化的原因，来自于投资者近几年来对商铺等非住宅方面购买热情的大幅增加。

　　“当然，从住宅市场转化为商业街区的开发并不是一蹴而就的。”易小迪介绍，阳光100之所以现在上市就是因为主力产品是商业街区综合体。“我们是从十年前开始慢慢探索并积累经验，形成了自己的核心竞争力。从住宅开发起家后再转向商业地产开发，这个过程花了七八年时间。目前看来已经转型成功，在香港上市为我们打开了海外融资的大门。”(中国商报)

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