红商网讯：“我们有很多门店都是以租赁的形式与其他发展商合作，在与发展商合作过程中，我们发现有很多项目的面积都是供大于求，”某国际超市巨头高管在3月初北京台湖镇举行的《新型城镇化下的区域发展机遇暨宜居台湖价值论坛》上诉苦道。

　　他进一步解释，“在中国经常发生的情况是，根据地块开发规划，我们不得不一次性的将所有的零售空间全部推向市场，这就容易造成往往造成供大于求的局面。而在其他国家的区域型购物中心，则是有一个根据需求分阶段开发的过程。”

　　“最成功的购物中心，是通过分阶段开发的过程，”上述国际超市巨头高管介绍，“在第一阶段会建立一号主力店，第二阶段会增加另外一个主力店和25%的特色商铺，发展商也会根据分阶段来把物业扩大成多层店铺。在第三阶段，可以进行办公楼的开发，第四阶段增加酒店或住宅物业。实际上，如果从小规模的项目做起，购物中心的面积、租户的数量和类型，都可能更加的与社区相匹配。”

　　而在中国，很多住宅小区的会所设施，在楼盘开发初期就已经建好，“这种会所设施在一开始就建设的话，是否能够一步步满足到社区的需求?往往七到八年之后，会所的设施已经很残旧。”上述国际超市巨头高管称，“我们觉得应该在合适的时间进行合适的投入、做适当的事情，但在规划过程中我们却面临了一些阻碍。”

　　中国的土地招拍挂制度，在土地出让之际，便限定了固定的容积率。“如果土地使用权更具灵活性，则建筑可以根据时间的推移进行增加扩建。”该高管称。

　　该国际超市巨头高管建议，“我们仍然需要40年的土地使用权，但是我们希望到了第6年，发展商可以灵活的使用这个土地使用权来分阶段的开发物业，可以根据当地顾客以及社区的需求来扩建自己的物业。到第12年或13年的时候，我们又一次调整整个物业的发展计划来进一步满足到当地社区的需求。如果这种分阶段的开发能够获得批准，我很有信心我们能够与中国的发展商一起建设出更好的、更加成功的购物中心。”

　　除此之外，超星院线、CCE等国际品牌商也对台湖表达出极大兴趣。已落地台湖的环球影城也将在今年4月动工，早在2010年，北京市政府就将台湖区域定位为“北京面向环渤海高端企业总部集聚区”。
　　（经济观察报 郭海飞）

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