红商网讯：伴随住宅限购政策继续从严，为探索新的利润增长点，不少房企及投资者将注资的目光投向商业地产，一时间，被催热的商业地产步入了发展的快车道，林林总总的商业地产遍地开花。但稍事走近便不难发现，商业地产自身的发展还存在诸多瓶颈，其中以同质化现象最为严重。不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式，似乎都可以用“差不多”来形容，长此以往，便失掉了顾客对于商场的依赖感，使得商场人流量逐渐下降。在时下电子商务浪潮的冲击下，商业地产如何与自身的优势及特有资源相结合，打造出让人耳目一新的项目、提升客户粘性则显得尤为重要。

　　商业地产开发速度加快 同质化问题凸显

　　出于对商业地产的看好，万达、中粮、华润、龙湖、远洋、永泰地产等都陆续加码商业地产的开发与建设，就连以往只专注住宅产业化的万科也开始试水商业地产，并称今年在科广场系列及生活重心两条产品线上将有8-10个项目陆续开业，商业地产储备达到数百万平方米。

　　据盈石集团研究中心统计显示，未来三年全国商业物业供应面积将超过3,700万平方米，占现有总存量的64%。与此同时，伴随今年调控政策将继续从严的势头，可以肯定，一段时期内，商业地产的热钱将大量涌入，推动商业地产的快速发展。

　　但与此同时，另一组数据也不容忽视。

　　据中国电子商务研究中心发布的《2013年(上)中国电子商务市场数据监测报告》显示，2013年上半年，中国电子商务市场继续高速增长。截至2013年6月，全国电子商务交易额达4.35万亿元，同比增长24.3%。去年“双十一”期间，阿里天猫便创下了350亿元交易额的电商单日销售记录，与去年191亿元的销售额相比，同比增长83.35%，销售额超过10月份我国日均社会消费品零售额693亿元的50%。

　　由于电商与传统商业激烈对决，不少人因此发出了未来传统商业到底能以何种速率、走多远的疑问。虽然长线来看，以往由传统商业主导的商业格局将发生怎样的变化还不得而知，但随着商业地产开发速率加快，全国商业地产同质化的问题会尤为突出，大规模、成批量开发的商业地产就如同在流水线上标准化的产品，毫无新意可言。一定程度上，这将不利于商场长久运营、维系客源，是资源浪费的另一种表现。

　　顾客粘性降低 开发企业谋求差异化运营

　　针对商业地产同质化的现象，腾讯房产在本次采访中，挑选男性、女性年轻上班族各五位做跟踪采访，以便进一步来分析他们当下的购物行为。在采访对象被问到他们当下主要是以和何种方式进行购物时，其中8位采访对象表示主要是通过网络来购物，再细分的话，男士则一致偏向网络挑选合适的商品。而当他们被问到为什么不去线下体验购物时，得到的回答除了工作忙、商品价格高、居住地离商场较远外，现在各商场入驻品牌都大同小异，逛商场没什么新鲜感，远不如在线购物节省时间。

　　在中关村一家网络公司工作的徐颖便是对商业广场抱有这类看法的典型。

　　徐颖，今年31岁，从事视觉设计工作。由于接触网络较早，徐颖于2009年便热衷于网络购物。在她看来，逛商场是最浪费时间的一种方式。她认为，网上品牌商铺一般都会有折扣，实在不行，也可以找人代购。“现在除了奥特莱斯这类名品打折的商场外，其他无特色、离家远、交通不便的商场我一般都很少逛。”徐颖说道。

　　的确，现在有徐颖这种想法的人为数众多。不少开发企业也意识到了这种问题的存在，积极调整运营策略，寻求差异化的运营方式，以求维稳客源。

　　　　在盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平看来，现在一些商业购物中心在品牌引进环节就存在一定的误区，比如一谈到品牌引进，运营管理者首先想到的就是奢侈品，认为这样便可以提升整个项目的形象及定位，但目前多数奢侈品的引进都建立在业主支付高额装修补贴的基础上，而不少商场却并没有因为引进了奢侈品带来理想的人流量，没有达到商家想要的效果。另外开发商还比较喜欢引进快时尚，虽然快时尚在一定程度上吸引了客流，但由于商场定位、设计等方面并不突出，很难保证后期顾客对商场忠诚度不变。商场应该引进具有特色的品牌，同时应因地制宜，根据自身资源优势以及所属城市历史背景、经济环境、丰富资源等优势，树立自己的项目品牌及核心竞争力，通过开发商打造自身运营能力或聘请专业运营公司打理的方式，来避免商业地产同质化现象的产生。

　　“比如，有农业开发经验的开发商可以将绿色健康食品、食品安全的观念植入到未来所开发的项目中去，打造生态型购物中心。科技见长的开发企业也可以将一些高端、前沿的产品嵌入到购物中心中去，这也是种创新，并且这种创新很难被复制。此外，开发企业还可以采用O2O的形式，将线上线下资源进行组合，对人流量及顾客偏好进行分析，调整定位，打造差异化购物中心。”张平说道。

　　华南地区商业地产资深职业经理人熊杰认为，商业地产避免同质化还可以从两个方面着手：一是目前行业内也在提倡体验式发展，像万达、中粮大悦城等购物商场已逐步减少零售业态，探索体验式业态的发展，这是商业地产未来发展的一个大趋势。二是主题式运营也是商业地产避免同质化很重要的一个方面，不能盲目跟风，要根据项目所在地地域文化、人文特点来思考。未来“小而轻”的商业购物中心会很受人们的欢迎。

　　面对新兴电子商务产业的冲击，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平表示，现在流通渠道发生了很大变化，原来一些传统业态在当下环境里必须要努力变革。在上海地区，新近开业的大中型购物中心都朝着向独具特色的购物中心方向发展。不过邢和平认为，从零售销售的整体情况来看，适合网站发展的产品经过一段快速发展时期之后就会稳定下来，是有一个临界点的。虽然美国等发达国家商业地产很早就受到电子商务浪潮的冲击，但是现在实体商业依然存在。实体商业核心问题包括商品、服务和消费人群，要根据人群的消费特点及自身发展的不同时期及阶段来组合业态，调整各种商户的比例，做到有特色，达到经营的最佳状态，以此来吸引购物者消费。
　　（腾讯房产 刘佳）

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