红商网讯：当“商业”遇到“综合体”，这就成为了周边住宅的“硬件”，从武林广场、万象城、城西银泰甚至是在建的万达广场，杭州的商业综合体都成为了周边住宅定价的垫脚石、推广的旗帜甚至是宣传的口号。但是，随着杭州近百座综合体的落地，同质化现象也愈加泛滥。1月11日，新华房产主办的百人财智峰会，中青创营销中心总监宋海鸥带来了一场关于文化旅游的特殊综合体的演讲。

　　商业综合体雷同明显 新时代背景下需求、竞争更多样化

　　所有的城市综合体里面，大家看到的都是雷同、同质化综合体，都是购物百货加一些名品街区，甚至你有溜冰场我也造一个溜冰场，或者是其它的物业类型品牌上面也是差不多的，这样的情况就会导致我没有必要一定要到这个城市综合体去，我可以到另外一个，所以它的独特性目前来说相对不是那么明显。

　　当经济到一定程度的时候，就像美国已经进入了慢休闲生活的概念，中国未来必定也是走入这个慢生活，同时我们很多的消费经济不是本地的消费，包括我自己，我每年会去国外度假，每年会有很多时间会去国外考察，包括去旅游，这一系列其实在外围产生经济的消费都是不定的。同时我们不要说去那么远，比如我们周末去度假，去周边城市转一转，带小孩去玩一玩，这些都会给边上的经济带来创收，这就是我们通常所讲的流动式经济，除了本地目的性消费以外，如何去抓住流动消费人群的特点，是我们考虑的一个问题。

　　同时是互联网的发展，所有我们要买的品牌，包括买的衣服也好、家电也好，你会发现不一定跑到实体点去购买，不一定非要跑到商场去买，有了互联网之后购物模式已经发生了翻天覆地，未来互联网和移动终端会更加成为消费主流。在这种情况下，我们发现传统的百货这几年陆续倒闭，购物中心的兴起虽然在这块里面有所替代购物百货的发展方向，但同样零售的增长率也逐渐下滑。所以我们也在思考，如何让综合体在商业配比、业态定位上怎么样做差异化的定位或者差异化的前期想法。

　　文化旅游商业综合体模式 可降低成本也受政府欢迎

　　很高兴的是我们现在已经有两个项目落地，我们在宁波有45方的城市综合体，在良渚文化村也有一个综合体项目。同时通过这种新型的商业模式，我们打造的是文化、旅游商业综合体。

　　我们都知道一个商业综合体的成功，除了营运的成本之外，前面土地成本的也是非常关键的因素。所以通过我们的商业模式，会发现这种创新的商业模式所带来的完全不同的发展和利益的空间。比如说我们在良渚拿的地块，我们北面就是万科的地，我们拿的楼面价要低于万科非常多，当然万科是住宅我们是商业，本身有一个差价，但我们还是要远低于商业的差价，这个除了我们的背景之外更多是因为我们的商业模式，我们跟很多市长、区长提我们商业模式的时候他们都非常感兴趣，他们觉得原来城市里可能也会有银泰、万象城，但是跟它们的概念也不同，他们觉得我们的模式非常新颖，他们会追着你问：你什么时候拿，什么时候过来?所以接下来我们在北京、天津有新的土地要沟通和合作。

　　其实我是抛砖引玉，因为城市综合体我相信它的发展方向一定是多才多艺的，而且是百花齐放的，而我们只是选择我们适合走的一条路，我们也希望这条路能够适合整个经济的发展，包括适合城市的经济。

　　吸收当地文化元素 商业综合体也可以独一无二

　　我们非常注重每到一个城市首先研究跟挖掘的是当地城市的文化，把城市综合体里面所需要的元素可以完全考虑到。考虑到当地城市所体现的文化、气质以及人文的东西，把它容纳到项目里面去。

　　我自己感受比较多的是，比如我去上海一定会去新天地喝咖啡，去北京一定会去三里屯喝咖啡，是因为上海石库门的文化以及建筑，其实代表了上海都市国际化的概念，同时又有上海石库门建筑文化在里面。北京也是，北京三里屯承载了北京人文给我们的气息。所以我们对当地文化的研究如何纳入到我们项目里面去，当然也结合我们公司本身是影视投资拍摄公司，会通过核心的引擎驱动，会通过一场秀，比如我们的宁波项目，会通过宁波的海洋文化结合起来，通过秀来打造宁波的城市名片。

　　同样杭州的项目，我们在良渚会通过秀的演绎方式，把良渚的文化融合进去，让它去体现良渚的概念。同时我们也会跟良渚政府，包括万科的博物馆，博物馆是一个静态的展示空闲，我们的秀是一种动态的阅览享受过程，我们会通过这种结合配合良渚政府打造2016年向世界文化遗产申遗的基础。所以对当地文化的了解再融入到我们项目里面，我认为这是做项目的灵魂，也是每到一个城市需要解决的问题。

　　突破传统购物模式 体验式消费是未来商业竞争力

　　我们的商业购物模式不会是传统的，不是因为要买东西所以去买东西，我们的综合体给到大家的是：当你哪天想到哪个地方好玩，哪个地方是有特点的，比如外地朋友来了，要带他到这里去感受，所以我们是想给予一种城市新的生活方式，不是一个简单的购物模式。要做到这个很难，我们也在艰难走的过程当中，所以我们做的过程当中也找了顶级的团队来合作，包括娱乐体验这块，项目里面会有很多的娱乐互动，因为所有的购物所有人都可以解决，但只有亲身体验的东西是没有办法在互联网上解决的，比如说坐过山车，必须是坐在车子上才能感受一种震撼。

　　再回到我们对于购物广场的理解，因为购物广场最早零售配比会占大部分，比如会占60%—70%，其它餐饮娱乐配比是20%—30%，现在有很多综合体已经把这个配比进行了调整，我们的综合体在娱乐体验、互动餐饮的配比占70%—80%，零售只占里20%—30%，所以业态颠覆了传统的购物中心或者商场业态定位的模式。

　　同样在家庭需求和未来需求中，我们更注重家庭消费或者是情感消费，所以我们会打造很多供儿童娱乐的项目，我们自己组建了一个合家欢的品牌，来研究在全球有什么样更创新的儿童娱乐互动，让所有的家庭有更多的感受。

　　我前面讲了，未来是流动式经济，所以能够把外围人口也能够导入到综合体里面来，更希望当他来到这个综合体的时候，不是说玩一个项目就走了，如果让他在一个项目里面能够周转、停留，甚至住长一两天，这块怎么去解决?就是让整个综合体经济效益更大化。所以这是我们一路走过来要解决的课题，这个我们也在研究过程当中，所以我希望抛砖引玉，或者今后大家在这条路上走的时候大家能够多一点探讨和研究，使商业综合体的模式走的更加坚定。
　　(新华房产 调查记者 苏萍)

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