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■２０１３年度回顾·投资市场
预计今年市场对一线城市投资需求继续强劲
71亿元：上海办公楼市场有史以来最大一笔成交。
私募基金及机构投资者表现最为活跃。
红商网讯：昨天，记者获悉，2013年，国内外买家积极寻找上海商业地产(专题阅读)的投资机会，上海房地产投资市场空前活跃，全年成交总额高达567亿元，是2012年投资市场成交额的两倍多，且超越了2011年创造的464亿元全年成交纪录，创出了历史新高。
2013年可谓是丰收年
在刚刚过去的2013年，上海房地产投资市场可说是一个“丰收年”，尤其是在下半年，市中心核心区域成交了多个重量级交易。
仅第四季度，上海投资市场就完成了235亿元的成交额，其中包括了上海办公楼投资市场有史以来最大的一笔成交——东方汇经中心，以约71亿元的价格整栋出售给一国内买家。另一家总部位于东北地区的内资银行收购了古北财富中心一期作为其上海总部大楼。与此同时，仲量联行还代表业主将上海港国际客运中心的其中一栋出售给一国内自用卖家。办公楼继续成为上海房地产投资市场上最受追捧的资产类别，占全年成交总额的66%。而这些交易充分反映了内资自用买家对上海办公物业收购的持续强劲需求。商报记者注意到，自用型买家在上海投资市场从年头活跃到年尾，尤其是陆家嘴、外滩、北外滩等黄浦江两岸的滨江区域，其写字楼深受自用型买家和金融机构的追捧。
尽管第四季度国内买家市场表现更为活跃，但在2013年，上海市场的核心资产同样受到境外投资者的追捧。布鲁克菲尔德资产管理公司Brookfield Asset Management 就以46亿元的代价购入了瑞安房地产所拥有的上海新天地(专题阅读)21.7%的股权，包括6栋资产，涵盖办公楼、零售物业及综合体物业;美国基金公司安祖高顿Angelo Gordon 以2亿美元的价格收购位于浦东的某服务式公寓，该项目拥有约466套用于出租的公寓。事实上，境外投资者在2013年全年的成交额约占上海投资市场成交总额的48%。
仲量联行华东区董事总经理兼中国投资部总监顾东尼表示：“上海市场的房地产投资交易额2013年再创历史新高，国内外买家积极寻求上海商业地产的投资机会，刷新了全市房地产投资市场的成交额纪录。”
商报记者注意到，2013年上海房地产投资市场全年成交总额高达567亿元，是2012年投资市场成交额的两倍还多，且超越了2011年创造的464亿元的全年成交纪录，创出了历史新高。其中，私募基金及机构投资者的表现最为活跃，在2013年买家资金来源中，29%是未上市基金，28%为机构投资者(如银行、保险等)，另有17%和16%为开发商和企业，剩余10%为未确认资本、房地产投资信托基金及高净资产个人。
境内外投资者将持续活跃
而2013年旺盛的投资需求也将助推2014年上海交易总额继续保持高位。展望2014年，由于境外投资者已经大量募集房地产投资资金，加之国内的银行和保险公司等金融机构将保持稳定的物业购买需求，预计市场对一线城市资产的投资需求有望继续强劲。
仲量联行上海投资部总监李凌向商报记者指出：“我们看到中国投资市场流动性的稳定增长将助推2014年市场成交总量保持高位。而上海市场上两个不同类型投资者的投资行为预计将出现分化。受到租金增幅放缓的预期以及美国货币政策变化而带来的离岸利率上升的影响，境外投资者在收购物业时将相对更为谨慎;而境内自用买家预计2014年将继续保持强劲的投资需求且愿意为核心区域资产支付高额价格。2013年第四季度发生的几宗成交已开始反映出这一趋势。如果2014年境外投资者的借款成本确有提高，我们预计其在购买物业时将对收益率提出更高的要求;反之，由于稳定的购买需求加之国内贷款利率很难继续攀升，我们预计境内自用买家对收益率的要求将基本维持不变。”尽管2013年第四季度物流仓储地产没有大宗成交，但李凌预计接下来市场对该资产类别的投资需求将会相当强劲，多个新募集的基金或将瞄准物流地产领域。
DTZ戴德梁行中国区投资与顾问服务部董事总经理叶建成则表示：“上海自贸区成立后，其区域内的商业物业的投资价值将进一步凸显，办公楼将成为投资首选，浦东的写字楼市场将成为买家追逐的焦点;自贸区同时也将催生外高桥、浦东机场及临港区域的工业物流项目的大宗交易需求。从资本市场来看，人民币基金投资物业的步伐将不断提速，不仅为开发商提供融资渠道，而且也开始参与收购现有的商业物业;基于对中国物业投资市场发展前景的普遍看好，境内与境外投资者将在2014年持续保持活跃。”(来自：上海商报)
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