红商网讯：北京的商业地产将继续成为开发商们的“宠儿”，2013年到2015年，北京新增集中商业项目体量约340万平方米，相当于17个西单大悦城。这是中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德作出的预测。

  一线城市的商业地产格局已经形成，如今，多个二三线城市迈入新的商业发展阶段，各级城市已完成首轮“洗牌”。根据RET睿意德统计，在过去5年间，超过1750家奢侈品专卖店、超过780家快时尚品牌店在这些城市落地。来自德勤中国的数据显示，过去3年中国商业地产投资增速高达30%。

  京商业地产呈奋起态势

  RET睿意德研究表明，历经最近几年的调整和发展，北京商业地产市场正呈奋起直追态势。2014年，随着供应增加和消费需求更新，优质商业稀缺的情况将改观，市场将呈供需两旺势头，并进入结构性更新时期。

  基于对北京新开业项目的统计，RET睿意德中国商业地产研究中心预测，2013年朝阳区新开项目体量位于各区之首，近郊县中房山与昌平最为活跃，而到2014年到2015年商业地产开发面积将持续稳定增大。

  “2015年开业量重回历史第二高点，郊县中大兴和通州领跑。”RET睿意德高级董事王玉珂指出，“在租金层面，王府井商圈依然处于领跑态势；而由于新增项目集聚望京商圈，其将成为未来两年内租金涨幅空间最大商圈。”

  另外，RET睿意德表明，2014年北京商业地产在市场主体、区域发展、业态、运营以及各类物业层面将呈现八大趋势，具体包括：传统住宅企业分食商业蛋糕、边缘组团成为商业地产主战场、商业地产跨界风将盛行、电商来袭，传统百货频频出招、超市呈“围城”现象，本土势力卷土重来、体验业态逐步踏上自营路、O2O来势汹汹，实体店突围、开发成本徒增，租售双模式再涌动。

  业态更新迎变革期

  近期，RET睿意德以北京新开业的20余家购物中心为样本，详析业态特征、比例、类别等领域，对购物中心业态发展趋势做出预测，并发布《业态发展趋势研究》报告。报告指出，新开业项目整体业态格局发生变化，零售和非零售业态角色地位发生互换。相比于传统商圈的新增项目，这种趋势在新兴商圈尤为明显。

  “传统商圈已经具备相当的认知度和客源基础，新增项目零售业态比例仍然较高，均超过50%。而新兴商圈区域认知度不高，且多依赖于区域内客群，需通过餐饮、娱乐等聚客能力较强的业态培育市场、提升知名度，其零售业态比例往往低于50%。”RET睿意德策略顾问部助理董事李静雅指出，“其主角配角地位已经发生互换。”

  具体到零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等各类业态，报告指出，主要有如下几大趋势：一、次主力店领跑零售业态，布局加速扩张，类型细分，呈多样化发展；二、高端餐饮转型，中端餐饮拓展迅速，新兴主题餐饮涌现；三、儿童业态在区域商圈发力，儿童主题经营品类跨业态发展；四、休闲娱乐业态发展日益强调情感交流平台及感官体验，类型增多，规模渐大；五、创新业态萌发，以价值观为标准跨界整合。

  商业城市重排座次榜

  商业地产的迅猛发展，已经对原有的城市形态产生巨大的冲击。RET睿意德从全国288个城市中甄选出40个城市，全方位地呈现这些代表城市在商业地产的发展状况。12月20日， RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布《商业地产 中国城市40强》研究报告显示，上海排名第一，北京则位列榜眼，而一度被“商业地产泡沫论”困扰的沈阳、成都首度入围四强，显示了强大的发展后劲。

  报告中的几项细分榜单，呈现了中国城市不同侧面。其中，奢侈品最青睐城市十强中北京居首，“东北阵营”强势崛起，沈阳、哈尔滨、大连占据三席。而相比之下，财富聚集的长三角地区城市则只占两席。尽管奢侈品发展步伐趋缓，但品牌向更低级别城市布局的速度在逐步加快。

  在快时尚最青睐的城市中，作为一线城市的广州意外缺席十强，各级二三线城市则迎来了快时尚品牌开店高峰。快时尚品牌已迅速组成了购物中心的“次主力店军团”，正进一步蚕食了传统百货的物业面积。报告亦显示，快时尚品牌与连锁咖啡店的扩张策略不谋而合，甚至远高于与其他业态的关系。RET睿意德执行董事张家鹏指出，这体现了两者在受众群体中巨大的重合性，客单价不高又紧随时尚潮流。

  就分别位列“状元”和“榜眼”的上海和北京，张家鹏指出，“两个城市已经发展到了商业地产高级阶段，城市各地分布多个大型商圈。“随着人口和经济的不断增长，成都、沈阳、深圳和杭州等城市正朝着这一高级阶段发展。”

  针对一度被认为存在商业地产巨大泡沫的沈阳、成都、天津和武汉，研究报告指出，其经济发展水平与零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟。在40强排名中，沈阳、成都甚至超越一线城市广州、深圳，跻身四强。