红商网讯：今年，商业地产泡沫的说法甚嚣尘上，不过风险中，不少外资房企依然在中国商业地产市场看到了机遇，纷纷抢购一线城市商业土地。

　　第一太平戴维斯报告指出，外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心，在短期内(5年)看好一线城市商业发展。

　　但中国商业地产过度复制、同质化等风险依然很明显。拿地遵循“地段至上”，专业化定位与运作，以及与金融资本有效结合，将是商业地产发展的趋势和突围方法。

　　外资房企抢购一线商业土地 看好未来5年商业地产

　　第一太平戴维斯报告就显示，2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿人民币，其中外资投资机构成交比例占86%，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%。

　　统计显示，今年继4月SOHO中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，之后，上海的"东八块"地块又被美国汉斯以37.06亿总价，楼板均价2.7万/平米竞得。同时，三井不动产携手浦东金桥在金桥开发区开设LALA-PORT项目，新加坡吉宝从摩根斯坦利手中购得浦东金桥国际广场项目80%股权， Macquarie从基汇手中购得南京东路353广场，基汇收购Ascendas浦汇大厦，香港新世界购得天山路泓鑫购物中心，美国凯雷收购中区广场，三季度新鸿基地产又以217.7亿全国总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%……

　　上述机构分析指出，以上投资表现可以看出，目前外资开发企业对于中国，尤其一线城市的商业地产的发展持乐观激进态度。投资以优质低端的甲级办公为主，其次为核心区成熟运营购物中心。

　　“通常投资机构的投资结算周期以5年为一个周期，从目前收购趋势来看，可见外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心，在短期内(5年)看好一线城市商业发展。” 第一太平戴维斯分析认为。

　　商业地产面临重重风险 金融化专业化是趋势

　　值得指出，像万达这种国内城市综合体开发企业，以订单式开发作为复制模板，快速抢占大中城市的核心地段，其多元化公寓、住宅产品的热销，说明当前快速发展的2、3线城市核心区域，以及1线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的需要，城市综合体的发展空间还很大。

　　不过，今年中国商业地产的风险依然很明显。

　　第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红就告诉记者，过去5年众多二线以下城市盲目模仿和复制综合体建设，使得商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，开发过度但需求没有跟上，出现大量空置的商铺、写字楼，商业地产风险激增。

　　除此之外，销售后缺乏有效运营管理的多数综合体项目只会成为烂尾项目，也使得城市在快速建设发展中出现了大量同质化物业。

　　商业地产的运作应该如何突出重围?

　　谭文红指出，无论是一线城市还是二三四线城市，都应遵循地段至上的原则，且关注被收购物业的稳定现金流收入。与此同时，开展精准而个性化的市场定位非常重要，而新的物业需要一定的培育期，也要有专业的运作。

　　“除此之外，未来商业开发的模式，应该与金融资本有效结合。”谭文红认为，商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资和风险投资介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。而未来在商业与金融的融合方面，应充分发挥各类专业企业、机构的特长，同时可以把商业地产项目开发跟资本市场运作结合在一起，以项目作为股权方式对外出售，项目开发结束后结算双方利益，这样的优质商业项目在股票市场上市将会快速成为商业金融结合的主要模式。

　　本文来源：网易房产

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