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业态雷同、人流稀少 综合体热冷思考
http://www.redsh.com 2013-12-16 红商网 发布稿件

  红商网讯:12月15日,尽管是周末,位于红谷滩的几家商业广场却没有显出假日应有的热闹,稀落的人群犹如街外的冬雨一般,分外冷清。

  据统计,南昌已经面世及正在建设的城市商贸综合体项目有10多个,总面积接近300万平方米,其中多数集中在红谷滩。

  继红谷滩万达广场、联发广场开业后,在红谷滩“地王”上建起的世茂广场近日也掀开了盖头。预计2014年,总建筑面积达42万平方米的绿地中央广场也将开业。据统计,南昌已经面世及正在建设的城市商贸综合体项目有10多个,总面积接近300万平方米,其中多数集中在红谷滩。

  突然涌现出这么多城市综合体,红谷滩容纳得下吗?现在已经开业的就已经“吃不饱”了,新开业的怎么办?综合体建设热出现,是开发商希望通过商业拉动地产,还是真的看中南昌的消费能力?

    现状:7家综合体落户红谷滩

  11月29日,位于红谷滩总建筑面积约40万平方米的世茂广场开业。这块曾经创下南昌“地王”价格的土地上,商业广场先行一步开门纳客,写字楼、住宅亦在紧张施工中。

  这是今年南昌市继联发广场之后开业的第二家商业综合体。据南昌市商贸委相关人士介绍,南昌目前已经建成开业的城市综合体有万达广场、绿地新都会、联发广场、世茂广场等,而规划在建的城市综合体至少超过5家,分别是位于红谷滩的绿地中央广场、铜锣湾广场、嘉里世贸路项目、莱蒙都会项目以及北京路上的恒茂梦时代广场等。

  上述项目都集中在这两年推出,城市综合体的发展呈现雨后春笋的态势。据统计,南昌已经面世以及正在建设的综合体项目有10多个,总面积接近300万平方米,其中有7家综合体落户红谷滩。

    调查:业态雷同逛街者寥寥

  如此大体量的综合体突然涌现,市民是否买账?

  12月15日,记者探访了红谷滩已经开业的几家综合体。尽管是周日,记者发现前来逛街的人并不多,不少店铺显得冷冷清清。因为没有生意做,店员们也站在一块儿聊天。

  世茂广场和联发广场相距仅百余米,商业重叠率高。一名经营服装的店主说,红谷滩相对老城区来说,人本来就少,加之周边又有类似的商业广场,因此平常进店的顾客很少,只有在节假日搞活动和打折的时候人气稍微旺一点。

  家住红谷滩新区的刘先生告诉记者,以前只有万达广场一家综合体时,他很喜欢带着朋友去逛,因为在那里真正实现了吃喝玩乐于一体的一站式消费体验。但是当综合体多了之后,他反而不愿去了:“每家都差不多,品牌雷同,没有新鲜感。”刘先生颇感失望。

  记者走访发现,新开业的综合体在广告语中打出的仍然是“星巴克、H&M、肯德基、必胜客、味千拉面、大润发等强势入驻”等等,业态同质化现象严重。

    专家:10万人才能支撑起一个综合体

  常年研究地产开发和商场招商的业内人士曹裕生认为,多达7个综合体项目集中在红谷滩,从人口和消费能力来看,已经不仅仅是饱和的问题,而是超“负荷”了。

  按地产界的说法,城市人均GDP达到4000美元/年,就具备了发展城市综合体的初步条件,人均1万美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。一般而言,在发达国家,中产阶层每人每年大概消费10万元人民币,1万人可以维持一个综合体的运营,也就是需要10亿元。

  以南昌为例,2012年统计表明,人均GDP已达到9301美元/年,具备了进入城市综合体快速发展阶段。乐观估计,按照人均年消费1万元来计算,10万人口可以支撑起一个综合体。但根据第六次全国人口普查数据,红谷滩常住人口仅为22万多人,最多也只能容纳2-3个城市综合体。即便按照远景规划,红谷滩成为百万人口新城,以目前的综合体建设速度来说,也是大大超前了。

    建言:避免同质化竞争是关键

  “随着国家对住宅地产调控力度的不断加大,开发商更多地将新增长点的希望放在了商业地产、尤其是高端区域的商业地产上。”曹裕生认为,综合体做得好,有利于提升城市的形象,但如果没有规划,盲目发展,未来可能会形成同质化竞争的恶性循环,甚至出现烂尾现象。

  省商务厅相关人士认为,城市综合体数量多并不可怕,可怕的是开发商没有成熟的后期商业运营模式,将同质化的产品推向市场。

  南昌目前的综合体针对的依然是大众消费市场,国际顶尖品牌、尤其是处于商业品牌金字塔尖的奢侈品牌依然罕见。不仅仅是南昌,城市商贸综合体建设的浪潮已经蔓延至全省各地。根据规划布局,我省将在除南昌市外10个设区市规划建设30个左右大中型商贸综合体。

  这些综合体怎么建,才能真正兴商繁商,恐怕还需要相关部门多想想。(大江网)

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