红商网讯：传统地产进军商业地产已经是一种趋势。地产四大天王“金招保万”中，金地在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，今后5年每年在商业地产领域的投资比例保持在20%左右;招商地产建立了"住宅开发+商业开发与持有"的发展模式，未来其商业地产占比将提高到10%以上;保利则表示未来3-5年商业物业投资比例高达30%。而高调进军商业地产万科，开始强化商用物业开发与经营的能力，并称万科将在定位、设计、招商、运营、融资等领域实践独特的“万科之路”。

　　在这轮商业地产掘金潮中，一二线城市已经趋于饱和，三四线城市已经成为了进军商业地产的房地产开发企业的激战之地。值得注意的是开发商的布局已经显现，首次高调进军商业地产的万科，在深圳的首个万科广场在龙岗，而商业地产大鳄万达在廊坊等城市落地了万达广场……可以说在布局中一致的是选择了非核心区域，印证了业内预计的一二线城市偏远区域与三四线城市的核心区域将是下一个阶段商业地产激战之地的说法。

　　典型案列：阳泉滨河世纪城

　　是三四线城市首个商业综合体的典型代表

　　山西阳泉滨河世纪城是三四线城市首个商业综合体的典型代表，阳泉是我国最大的无烟煤生产基地之一，境内多种矿产资源丰富成为阳泉发展的经济支柱。在首次考察的时候，张建华就觉得这个纯粹还没有商业综合体的城市有着很大的消费潜力，张建华是RET睿意德西南大区总经理，在此之前，他在一家知名公司担任主管，负责山西阳泉滨河世纪城的全称顾问代表。

　　在对这个超大体量的项目进行了全方位的考察后，张建华和他的团队给出了以大比例的餐饮娱乐业态，提高项目吸引力的策略，除此之外，他建议以主力店持有方式，注重节点位置规划，更兼以打造具有现代流行元素的地标性建筑，树立阳泉商业的标杆项目。

　　这个策略方向让开发商一开始有所顾忌，怕投入成本较大而后期招商盈利难，事实证明这些担忧是多余的，在张建华和他的团队一手运营喜爱，阳泉滨河世纪城成功招商了沃尔玛，肯德基等国际品牌首次进入三线城市，创造了三线商铺同期价格超越一线城市得奇迹。2009年开业后，7个月营业额就达3.5亿元，在阳泉市排名第一，赶超石家庄较、太原市等同类商业项目，成为业内成功的商业案列。

　　市场机遇：三四线城市

　　需要下沉的百货业和开发商一拍即合

　　随着经济的持续发展，三、四线城市的优势和商业价值正在全面凸显。特别是江浙等经济发达地区的一些地级市,长治、西昌这样的旅游型城市……一边是巨大的消费潜力，一边是设施落后业态单一的传统商业，巨大反差让开发企业感到商机无限。

　　无独有偶，一家证券研究所研究报告指出，目前国内三四线城市的商业市场如同五年前的二线城市、两三年前的中西部城市一样，具有“需求快速增长、供给相对缺乏”等特点，而那些率先下沉圈地的公司培育期短、回报丰厚。

　　同时，往往商业综合体主力店的百货业态也在面临着新的调整。在一年一度的中国百货业高峰论坛上，中国百货商业协会会长楚修齐就2012年中国百货行业的发展作了专题报告。楚修齐在报告中说，2012年，仅百货协会统计的81家大中型零售企业的统计数据显示，这些企业去年的销售总额同比增长只有8.92%，远远低于2011年22.2%的增幅。与此同时，这81家企业利润总额同比下降了6.14%，利润率更是大降了20.21%。这和RET睿意德在去年年底年度报告中提出的百货业态面临挤压是对应的，在国内一二线城市，百货行业受到越来越多的挤压，可以说业态模式逐渐式微。寻找三四线城市的发展机遇就成为百货业态必然选择。

　　百货行业寻找三四线城市，也让商业综合体看到了机遇，广百股份CEO黄永志就坦言，在低线城市的发展，广百将主要以购物中心、综合体的形态去发展。“需要下沉的零售商和正在向三四线拓展的房地产商一拍即合”业内人士如是评价道。

　　风险并存：一片处女地

　　照搬一线城市模式出现运营危机

　　近年来，随着成都的发展加速，成都商业综合体可以说是遍地开花，王府井购物中心坐守南二环、万象城雄霸东二环，九方购物中心、奥克斯广场、仁和春天国际广场在城南形成瓜分天下之势，大有比拼春熙路骡马市商圈的气势。

　　越来越多的开发企业关注三线甚至四线城市，是因为这里的商业综合体还是一片处女地，比起一二线城市有更为广阔的发展空间。张建华认为县级，地级城市的商业开发完全照搬北京的新光天地等一线城市的模式是会出现问题的。很多三四线城市的开发商都觉得自己财力充足，着力打造一流的商业综合体，同时觉得销售没问题。

　　对于综合体，万达地产董事长万建林曾有一番形容综合体的话在业内广为流传，“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生，做综合体是研究生。”可见做综合体其实和住宅存在根本差别。在长期致力与商业地产项目的张建华来看，三四线城市的开发企业多数具备较强拿地能力和开发能力，但缺乏对商业地产的根本理解，加之资金实力不够雄厚，更缺乏商业招商能力和运营能力，像综合体这类高层次商业开发的难度较大。

　　综合体是一个系统工程，从最初的项目选址，到后期的招商过程，以及后期的物业运营都很关键，其中一个环节处理不好，都会影响后面的进程。在很多三四线城市，许多开发商都是在并不具备综合体开发经验的情况下进入市场。在张建华看来，很多做住宅的开发商却在开发商业时依然根据容积率、地块等已有的住宅经验来建造商业地产，在后期招商的时候喜欢沃尔玛等此类主力店来招揽人气，这样却失掉了对很多“次主力店”塑造的机会，导致三五年之内商场运营出现危机。
　　（四川新闻网 一苇 记者 卢永洪）

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