红商网讯：最近两三年，中心市区的沿街店铺不断地关店，商业和人流开始向大型商业综合体转移，并引发了市区的商圈重组。敏锐的个人投资者开始将目光瞄向了大型商业综合体里面的店铺，但是值得注意的是，这种商铺投资本身的风险丝毫不亚于沿街店铺，个人投资者往往因为对商业地产不熟悉，导致资金套牢与投资失败。

　　“一铺养三代”遭颠覆

　　林达是泉州本地人，几年前，他在中心市区南俊新街花了近1000万元，购买了一个面积160多平方米的店铺，当时每平方米的售价高达6万元。“按照南俊新街现有的店租标准每平方米250元左右，我这个店铺每月的租金收入只有4万元，而1000万元如果借给亲戚朋友，哪怕是月利息1分，我的月收入也有10万元。”林达说。

　　记者按目前一些银行的消费贷款利率即月利率6厘计算了一下，林达的1000万元店铺投资金的月利息收入可以达到6万元;而如果按目前银行一年期定期存款年利率3.3%计算，林达的1000万元资金的月利息收入为2.75万元。也就是说，如此大笔的投资，其收益率仅仅高过银行定期存款利率，甚至跑不赢银行的消费贷款利率，更不用说与民间借贷的收益率相提并论了。

　　投资沿街店铺的境况这样，那么购物中心里面店铺的投资如何呢?十多年前，市民陈小婉花了20多万元，购买了涂门街中闽百汇商场一楼的一个铺位。如今，这个铺位的收入虽然很稳定，但是每月租金只有2000多元。“十多年前，在泉州市区，20多万元完全可以买一套很不错的大房子，到现在，市场价值一定超过百万元，而租金收入也绝对不止2000元。”陈小婉说，“即使购物中心本身经营不错，但是，落到投资者手里的收益不一定会成正比。”

　　但陈小婉还算是比较幸运的，毕竟她还可以顺利地每月拿到租金。而实际上，不少泉州的个人投资者在押宝购物中心或者商业广场时，由于对商业地产不熟悉，导致不但租金拿不到，投入的资金要解套更是遥遥无期。去年，有媒体报道称，泉州市区温陵北路的聚鑫通讯广场交房两年来，470多家店铺只租出了60多家，由于招商受阻，商场共有2.5万平方米的店铺租不出去，业主总损失超过6000万元。此外，国贸商城、万达广场等商业综合体也存在店铺“待价而租”的问题，部分店铺至今无人问津。

　　商铺价值取决于租金

　　业界人士指出，商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为。虽然现在商业地产被普遍看好，但是风险还是存在的，投资者要学会规避和降低风险。

　　佐谋管理咨询公司的高级顾问郑红文说，对商业中心而言，地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力。成熟的商圈可以较大限度地降低店铺投资的风险，但是，商铺价格较贵，投资收益比不高;新商圈的商铺价格相对较低，有较大的升值潜力，但是如果人流量不足，其升值潜力会大打折扣。

　　除了地段，商业中心的营运模式相当重要。宏毅·百汇购物广场的一位负责人说，商业和地产毕竟是两个不同的行业，传统的地产商并不见得能经营好商业。因此，投资者在判断一个商业中心有无发展潜力时，要看这个商业中心将来是否由专业的商业团队统一招商、经营与管理。“最好是商业地产商本身也是国内知名的零售百货企业，并且有自己的主力店和次主力店进驻，这样能够稳住整个商业中心的大盘。”这位负责人分析。

　　和君创业咨询公司合伙人葛网俊也认为，一个店面值多少钱是由它的租金水平决定的，而店铺租金的成长性与商业中心的招商和营运团队息息相关。“商业地产商如果信誉度好，规划能力、招商能力强，能引进好的品牌，那么商业中心对人流量就会有吸引力，商铺经营也更有保证，因此在选择投资商铺的时候，是否有强势品牌进驻也是一个很重要的参考因素。”

　　此外，商铺的售价必须与所处商业中心未来的租金收益相对应。如果商铺售价过高，商业地产商获利了，投资者却被套牢，商铺的经营者将来无利可图，最终会导致整个商业中心的疲软。一般情况下，“10年至20年回本是可以考虑的投资参考区间。”一位业界人士认为。
　　（泉州晚报 记者 温文清）

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