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红商网讯：楼市调控一次次地限制住宅地产，使得商业地产被认为是地产企业可以转型的“避风港”，万达、华润在商业地产领域的成功，更让许多企业眼红。而商业地产背后需要的专业程度和面临的风险往往容易被忽略。此外，宗庆后的娃哈哈进军商业地产、马云通过“双11”电商叫板商业地产，一场商业地产的混战局面还在持续。
内行加注
作为地产企业中较早转型做商业地产的代表，万达始终被认为是国内商业地产企业学习的目标，尤其是在住宅地产受到调控严重限制的近几年。今年万达继续其在商业地产领域快速扩张的战略，万达集团预计，今年共新开业13个万达广场，此外还包括哈尔滨、南昌两个万达文化旅游城。值得一提的是，万达集团将今年万达广场的布局重点放在了三、四线城市。万达2013年新开业13个万达广场项目，就有7个在三、四线城市。在一、二线城市商业地产竞争激烈、近趋饱和的情况下，进军三、四线城市，填补当地商业空白，占据当地商业制高点，成为万达的策略之一。
万达开发商业地产的另一策略则是强调体验类的生活服务业态和“去零售化”，自去年三季度以来，万达广场开始逐步减少服饰类业态，增加生活服务类业态，万达已经要求，今年四季度以后开业的万达广场二楼全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年前把已开业的72个万达广场二楼业态调整完成。数据显示，截至2013年8月，万达已在中国60余座城市开业75个万达广场，计划于2013年底达到85个。预计，2014年万达广场项目数量将达109个，持有物业面积2300万平方米，规模将跃居全球第一。
另一个商业地产巨头华润置地，在今年也接连添加商业地产地块储备。8月9日，华润置地(成都)有限公司以总价20.13亿元，拍下山西省太原市3块商业用地，共计16.76万平方米。8月16日，前海首批出让地块的最后一宗土地，为商业性办公地块，建筑面积50.3万平方米，出让起始价达67.2亿元，由华润置地出价109亿元成功竞得，溢价达62.2%。9月6日，华润置地(成都)有限公司以总价17.9亿元竞得山西太原一幅商业住宅用地，面积约5.89万平方米。
招商地产于去年成立专门的子公司商业资产管理公司深圳招商商置投资有限公司后，今年上半年已累计出租面积达440.94万平方米，实现投资性物业租赁收入3.71亿元。目前商业项目资产估值已经占到招商地产总资产的10%左右。
从不断加大的投入可以看出，多数房地产企业依然看好商业地产的未来。宝龙集团执行总裁许华芳就认为，从房地产业来说，如果说过去的黄金十年更多的是指住宅地产的话，那么未来的十年将是商业地产的黄金十年。
外行进入
除了原本就在地产行业的企业转型商业地产外，一些“外行”在商业地产的动作也引人注目。比如近期杭州娃哈哈集团有限公司的第一个商业地产项目、总投资50亿元的娃哈哈宜昌购物广场的正式动工。
娃哈哈董事长宗庆后曾表示，今年娃哈哈正式进军商业地产，并计划在5年内筹建100座商场或综合体。如此开店扩张速度，几乎已经赶上行业龙头万达的速度，宗庆后在商业地产的“野心”可见一斑。值得一提的是，此前娃哈哈在2012年11月已在杭州开设了娃欧商场，进行商业项目的运营，但是由于商业团队经验不足，运营管理也做得不够，娃欧商场开业以来就一直经营惨淡。
而此次娃哈哈在宜昌开发的百万平方米商业地产项目，显然吸收了娃欧商场的经验。今年9月宜昌娃哈哈投资开发有限公司以4.7亿元底价成功摘得宜土网挂43号地块。该地块位于宜昌市城东大道东站片区，土地面积为16.5万平方米，性质为商业、住宅用地，容积率不大于5.0，该项目的楼板价仅为569元/平方米。值得一提的是，娃哈哈在食品饮料领域在宜昌早有投资，在当地的投资关系为娃哈哈的低价拿地提供了基础。
利用各种投资资源，通过低价拿地，再把综合体地块中抵消住宅、写字楼出售的利润，补贴商业地产投资收益慢的弱点，显然能使娃哈哈避免此前在娃欧商场的困境。而这也体现出宗庆后向万达模式学习的态度，同样娃哈哈也将商业综合体的未来布局重点放在了三、四线城市。
电商挑战
在各类企业还在加大投资商业地产实体的同时，马云携“双11”350亿元销售额之势叫板商业地产，也成为近期业内议论的热点。电商在零售领域分流线下实体商业地产的销售额，已经成为近年来商业地产项目面临的最大挑战。“双11”网购的火爆，把这种情况用更为极端的方式表现出来。
对于电商对商业地产提出的挑战，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，减少零售业态，加强引进体验式业态，向购物中心发展是目前大多数商业地产的方向。“如果投资住宅只要用耳(跟风即可)的话，投资商业需要用眼(要具备专业判断力)。”王永平表示，对商业地产企业来说，需要更强的专业性。住建部政策研究中心主任秦虹也认为，商业地产风险更大，专业程度更高，如果不能够认真分析商业地产的需求，盲目投资会带来更大的风险。
（来源：新金融观察报 作者：刘君）
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