红商网讯：香港和记黄埔集团近期拟出售生意冷清的广州西城都荟项目，将港资大商场北拓难题推上风口浪尖。为抢食华南巨大“消费蛋糕”，不少港资财团近年“挥师北上”，抢滩广州商圈。但“地头蛇”长期强势垄断，“过江龙”招商定位难，聚人气更难;延迟数年开业成惯例，部分港资商场更遭遇商户成批撤场的惨况，“水土不服”窘境凸显。

　　在广州天河路上，不足两站公交车程内汇聚4家本土商场，零售业竞争白热化，太古地产的太古汇、香港达洋控股的万菱汇又见缝插针，各夺一席之地。但在已迎客的港资大商场中，延迟开业几成“惯例”。

　　商场定位难是深层原因 　　万菱汇从烂尾14年的京光广场接手，筹备了6年才开业。西城都荟则在建成7年、延迟开业5年后，才于去年底亮相广州黄沙。太古汇开业时间亦一拖再拖，从立项到试营业足足耗时10年。对此，广州太古汇总经理隋颂伟告诉本报，“开业前做好完整规划，是太古的惯常做法”。

　　“港资商场屡现超长筹备期，并不能单一归因于其一贯谨慎的投资态度。”曾参与西城都荟前期招商的中原地产工商舖高级营业总监罗思源直言，商场定位难是更深层的原因，“西城都荟招商定位便曾反覆调整多次”。虽然西城都荟官网大力宣传“商户带动人流”模式，“人无我有”的主力商户不可或缺，但记者走访发现，西城都荟开业大半年来仍有近3成商舖空置，不仅入驻商户类型难寻亮点，且人气一直不佳。而万菱汇开业3年，除Zara外，亦难觅其他大型主力店带旺客流。

　　“地头蛇”垄断本地市场

　　广东流通商业协会会长黄文杰坦言，广州百货、友谊商店等“地头蛇”长期垄断本地市场，极易影响品牌商户进驻其他商场意愿。“无论港资商场还是来自北方的万达广场、王府井，进军广州都面临招商难题”。既然难以独具一格，大多数港资商场便只能陷入“千店一面”的同质化竞争。以万菱汇为例，该商场内的ochirly、Five Plus等品牌都能在附近的老牌本地商场内找到。

　　受本土商场早已聚起人气、深谙顾客消费习惯，并有特色店“镇场”的冲击，较多港资商场目前都难觅错位发展新招，大多“门庭冷清”，更引致品牌店撤场，进而影响招租的恶性循环。“差不多的地理位置，谁不希望在人气旺的商场开店呢?”万菱汇的工作人员早已对商户撤场现象见怪不怪。

　　选址失误也让部分港资商场“雪上加霜”。如西城都荟地处路段立交桥林立，切断自驾车进出的便捷途径。而位于琶洲会展商圈的港资“南丰汇”酝酿了7年，曾高调宣布去年5月前营业，但至今未完成招商。连看守的保安都对记者摊摊手道，“没有展会的时候，这附近就像‘无人区’，开商场简直是‘搵笨’”。

　　“其实，在批发市场林立、务实消费风格根深蒂固的广州，从没有商场能一夜爆红。”罗思源指出，即使太古汇大打汇聚世界顶级奢侈品牌的“差异牌”，亦要“十年磨一剑”。若能熬过不断调整定位、逐渐汇聚人气的“孕育期”，于摸索中另闢蹊径，作为“过江龙”的港资商场或许能“守得云开见月明”。

　　“广州是改革开放最开始的地方，藏富于民，所以我很看好商场前景。”香港新鸿基地产董事郭基辉对本报表示，新鸿基有长期运营综合商业项目的成熟经验，除了好的设计，尤其是交通的衔接之外，“还需要好的招商团队，召集到好的租户和品牌”。
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