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从蓝海到“红海”
于是，一向走“低端路线”的宝龙地产，2013年也开始寻求“高端”，进军一线城市。2013年半年报发布会上，宝龙集团就表示“上海及华东地区是宝龙未来的发展重点之一”。
另外，从2012年下半年开始，一线城市中北京、上海的购物中心扎堆开业。在北京，前有凯德mall太阳宫店、侨福芳草地、颐堤港等多家购物中心在去年扎堆开业，后有保利与万科于今年高价拿地，同时，下半年还将有一批购物中心开业。上海购物中心总量也有望在今年突破100个。
一瞬间，被看好的蓝海反常寂静，原本的红海却一片喧嚣。风向开始变了，但红海真的还那么“红”吗？
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分析认为，这样的转变更多是企业看到了几个超大型一线城市的消费升级与城市外扩带来的商机。他指出，随着一线城市消费者消费能力的提升与消费需求的细化，原有的购物中心已经不能满足消费者的胃口了。
而阳光新业副总裁吴尧则认为为这是消费人口转型的必然结果。他认为，正如相关报告显示的那样，上层中产（即年收入在10～20万元之间的中产阶级），将来在中国一线城市人口占比将从目前的20%上升到60%，这会对整个零售市场产生深刻的影响。
另外，根据麦肯锡市场研究公司的报告，中国2012年的中产阶级支出总和已近1.5万亿美元，预计到2020年，中国中产阶级的总消费将是2010年的3倍，仅次于美国，并超过日本。而他们对消费也提出了更高的要求——愿意花费更高的价格，以获得质量和安全更为可靠的产品和服务。
于是，众多的升级高端购物中心、艺术主题购物中心，这些或者依靠个性化，或者打着超大规模高端的牌子的购物中心，都在引进更多的独特性的品牌来满足目前一线城市这种消费升级的趋势性的需求。
例如，北京侨福芳草地以艺术为主题，其品牌50%以上都是首次进京，给消费者耳目一新之感。
同时，新城开发的庞大金矿也在吸引着发展商们。郭增利表示，一线城市的城市新区因交通、人口和消费水平的发展，将成为零售企业新的投资热点。
上海市商业信息中心数据显示，上海85家重点购物中心今年上半年营业收入达343.7亿元，其中郊区购物中心营业收入同比增长17.2%，大幅高于中心城区的2.4%。
前线更易中枪
虽然相比二三线城市，一线城市相对稳定的表现让人很期待，但是前线总是战争最激烈的地方，即便躺着也会中枪。
郭增利告诉记者，目前虽然消费升级带来机会很多，但是成熟市场给予新兴购物中心的培育期非常有限。而老购物中心也没有闲着，也在不断地进行升级换代，以适应消费者的变化。
仲量联行华南区零售地产部总监林世松也表示，提高租赁率，通过调整品牌、布局乃至业态来优化资产，已经是一线城市购物中心正在努力的方向。
以北京市场为例，北京市百货大楼就将在今年进行一番的升级与调整，将休闲餐饮一口气增加十几家；万达百货也企图通过微博、微信营销抓住消费者；而金融街购物中心则通过增加艺术展览，来增加消费体验，留住顾客匆忙的脚步。
此外，老项目升级的难度远比新项目站稳脚要容易得多，郭增利告诉记者。老项目本身就拥有较好的消费者基础，即使升级改变，其所需要的时间也要少于新项目。因此，有特色才是新项目的重点，只有独树一帜，才有可能顺利切入市场。
那么企图从二三线转战一线城市的后来者们又该何去何从呢？
李纲指出，城市新区的社区商业是很有机会的。城市外扩，郊区的商业无论是规模还是品味上都存在滞后，这时新入项目只要做好评估与组合，将很好地补齐短板。商家在一线城市的开店意愿也将助力购物中心在一线城市开疆辟土。
《2013年零售商调查》结果显示，多数服饰品牌在一线城市及成都、杭州等二线核心城市，仍有开出大型超级旗舰店的计划。同时，生活方式类零售商在各个业态中表现出了最强扩张意愿。这对于新购物中心的招商经理来说可以说是一个好消息。
而国外新品牌的引入也不失为一个好办法，K11与侨福芳草地已经践行。吴尧告诉记者，目前阳光新业已与美国国家地理商店、加拿大奢侈品珠宝品牌Birks、“英国之最”的各种王室品牌，以及20多个国际品牌签约独家代理、委托管理或战略联盟协议。其中，国家地理具有较强的体验性，这对购物中心的人流，包括对购物中心的品质，消费者的体验有很好的帮助。
只是，就算再差异化，就算一线城市有更大的消费潜力，一个最简单的问题是，它能容纳下上百家购物中心的生存与发展吗？
（中华合作时报·超市周刊 记者：陈红杏） 共2页 上一页 [1] [2] 商业地产玩法：三里屯的好生意和坏生意 万达商业地产与大股东购英国一物业重建项目 盛大网络正式涉足商业地产 业内人士不看好 被指缺少商业细胞 万科遭遇深圳商业地产之困 红星美凯龙等家居大佬进军商业地产 抢占综合体 搜索更多: 商业地产 |
