红商网讯：工业经济发达，是浙江乡镇的优势。然而，一方面是城镇居民收入不断提高，另一方面是消费功能弱化与第三产业落后，三四线城镇的发展矛盾日益凸显。

　　一边是日益增长的消费需求，一边是消费载体的缺失。面对这样的市场空白，嗅觉灵敏的开发商调整了原本争抢一线城市的策略，掉头转向乡镇市场。这似乎预示着一场商业综合体的“下乡”运动正在兴起。

　　城镇化进程中的商业机会

　　在离桐乡濮院羊毛衫市场数公里的中心地段，一座大型的欧式商业综合体正拔地而起。以“伦敦大本钟”作为地标的欧式建筑，让人一改对这个小镇的单调印象。占地面积大约有23.4万平方米的中心广场，配备了高层住宅和写字楼，这在当地人心目中，颇具标杆意义。

　　“其实一直以来，这里都没有一个像样的商圈，这应该是最好的一个商业中心了。”在濮院采访时，一位当地人这样告诉记者。

　　“嘉兴桐乡濮院，有25万常住人口，流动人口则达到300万，年人均GDP已超过9000美元，逼近上海。可是这里的配套消费和娱乐设施，却远远没有跟上。你让小镇居民赚了钱去哪里消费呢?”佳源集团董事长沈玉兴出生于桐乡青石镇，从小在农村长大，在他的印象中，农村居民近20年的收入增长速度，远远超出想象，然而服务于村镇的文化娱乐等服务性第三产业依然停滞不前。“小时候还有看电影的地方，现在反而没有了。”他感叹道，小镇居民赚了钱更喜欢到上海和杭州去消费。

　　事实上，作为开发者，濮院中心广场对于沈玉兴来说更具有标志性意义。2010年，原本在商品住宅房领域精耕细作的他，对公司的发展作出了战略调整。“我决定把城镇商业体开发作为新起点，这也正好契合了国家统筹城乡发展建设新农村的宏观政策。”濮院佳源中心广场则是他调整战略后的开山之作。

　　沈玉兴告诉记者，在他的概念里，浙江的乡镇很富裕，人们却更希望挤入大城市。他多次去欧洲考察，欧洲的许多富人更愿意居住在小镇而不是大城市，“归根结底，是我们的小镇配套建设没有跟上，所以未来的小镇也必须满足居民们吃、喝、玩、乐、购等现代生活需求。”

　　经过一番布局，佳源集团凭借原有的房地产开发经验，首个新市镇商业中心项目就摸准了市场需求。

　　“我们的营运模式是50%作为住宅用来出售，50%则作为自主经营管理的配套商业。”佳源集团销售部的朱瑞告诉记者，去年濮院佳源中心广场一开盘就售罄，超出了预期。而中心广场的招商情况也很理想，“现在80%的商铺已与商户签约，和大城市的商业综合体不同的是，引进的本土品牌居多，凸显当地的特色，包括电影院、KTV、餐饮、超市等各种业态。”

　　“虽然自主经营需要沉积大量资金，但这也代表了我们的诚意，开发商一直在这里经营，是想把城镇居民的文化商业中心做成标杆，而不是卖了房就算数。”沈玉兴说。

　　瞄准8万人口以上的富裕城镇

　　“这种新的开发模式，不同于城市综合体，不同于MALL，不是专业市场，更非社区商业。”沈玉兴表示，新市镇商业综合体，是为了改变新市镇原有商业散、乱、差的低端形象，满足新市镇居民生活与文化需要，成为集餐饮、娱乐、休闲、演艺、购物、宾馆等多种功能于一体的新型商业平台。

　　“我们将其定位为小城镇的‘城市中心’、‘城市客厅’和‘城市乐园’。”沈玉兴说。

　　出于市场考虑，沈玉兴把新市镇商业地产的目标放在长三角地区，拥有8万人口以上的小镇为主，截至2013年7月底，包括嘉善县姚庄镇、金华武义县桐琴镇等在建工程，佳源集团已建、在建及已取得新市镇综合体项目共有13个。

　　“在战略上，8年内我们将发展50个新市镇商业综合体。”沈玉兴说，相比房价更高的大城市，新市镇商业体资金回笼要慢得多，“但我对乡镇情况熟悉，能做别人不愿做的市场，我也有改变乡镇面貌的理想。”拥有乡村情结的他，认为这比赚钱更有意义。

　　“长三角地区聚集了大批富裕的城镇，有较高的生活水准和较强的消费能力，容易接受新事物，容易认同城市综合体。目前正是开发商开发乡镇综合体的良机。”一位商业地产业内人士表示。

　　“从浙江省的情况来看，小城市和中心镇大多工业经济比较强，但第三产业比较弱。”对于新市镇商业综合体的发展，浙江省发改委副主任姚作汀曾在去年的新市镇商业发展高峰论坛上表示，大力发展第三产业和服务业，最惯用最有效的就是搭建商贸综合体，小城市和中心镇应利用其范围不大、人口集中、交通方便、块状经济优势明显以及居民消费需求较强等特点，建设一批具有购物、休闲等多种功能的城市商贸综合体，繁荣城乡经济，方便居民消费和生活，带动产业繁荣，扩大内需。
　　（来源：今日早报 作者：徐秀雰）

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