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突破的路径
美国哈佛商学院的唐纳萨尔说过：外部环境发生急剧的变化时，昔日的成功模式可能成为今日的障碍。
其实，从进入商业地产起，一些企业的命运就已经发生了转变。曾以为是一场华丽的转身，但迎接它们的却是一场“血拼”的战争。曾盼望成功转型，但进入之后才发现，自己闯进的是一个能决定自身未来发展甚至生死的商业地产训练营。
在经过了10年的发展之后，中国的商业地产模式几乎没有太多改变。虽然与10年前相比，以万达为代表的一些商业地产开发商，从单纯做购物中心改为商业地产、酒店、文化产业、百货、旅游度假等多产业的“全产业链”的布局，但其主要的资金筹措方式依然是自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等，现金流依然实行的是“长短搭配”方式——依托其产品线中的住宅销售回款，获得短线资金，利用符合抵押要求的商业资产和较高的信用等级，获得长期的现金流。
然而，今非昔比。且不说随着国家的客观调控，依托住宅销售回款获得长期现金流的方式变得艰难，银行贷款受阻、上市遥遥无期和电商给商业地产带来的冲击更是让房地产企业雪上加霜。
事实上，除了上市和以上资金筹措方式，商业地产商最主要的应该是改变传统的“售房”观念，以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营，以创造更高商业价值。毕竟，对金融资源掌握的程度，决定商业地产开发商的市场份额和主体地位。如果房地产商没有自己的发展模式，只是利用一些概念来争取较低的地价，最后将被沉重的商业运营成本和利息拖垮。
对于这一点，以速度和规模著称的万达早已开始布局。据说，从2011年开始，万达就大规模染指房地产信托融资。据公开资料显示，截至目前万达约有10只信托产品成立或正在推介、募集。上述信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿～15亿元。
在业界，“商业地产到底卖不卖”一直存在争议。有很多项目，被分割成小面积的商铺，3平方米，5平方米，10平方米，许诺以高回报，可以高价格卖掉。且不说售后包租是不允许的，这样操作的项目多数都做坏，包租成功的更是凤毛麟角。但如果这些商铺不卖，房地产企业的现金流就会受到影响。对于这点，有业内人士表示：商业地产要卖，但不能像上面那样卖，未来商业地产的销售将趋于证券化——即通过金融渠道发行基金和信托产品，或委托进行股权收购。
从资金筹措上创新的方式固然可以解决房地产企业自身的发展问题，但从某种程度上，这种以商业模式倒逼企业彻底打通现金流的方式是危险的——以企业的现金流决定商业模式，才是企业不死的秘密。而要做到这一点，需要的不仅仅是能抵制住低价拿地的诱惑的平常心，更需要以退为进，放慢速度，精雕细琢的细心。
观察中国商业地产做的较好的企业，无疑不是随着市场变化不断调整自己的设计和业态组合。“我不知道大家有没有这样的感觉：以前，我们是想好我们需要一样什么东西，然后去商店里面把它买回来，但是现在，越来越多的时候，是我们不知道需要什么东西，在逛的过程中，非计划性地购买，这就是体验式消费的趋势。”万达集团董事长王健林在接受有关媒体采访时这样表示。也正是基于这一原因，万达在调整业态布局的同时，收购院线资源，即是丰富体验式消费的产品线，让人更长时间地停留在购物中心当中。
2012年，区域购物中心被弱化成为阶段性趋势，重新定义Mall品牌管理以更加契合市场需求显然更加重要。于是，一些品牌企业适时对项目进行了调整，仅北京就有包括北京赛特奥莱、I.T、朝阳大悦城等主力店铺在内的购物中心进行集中调整。而为了迎合消费者的嗜好，朝阳大悦城和家等购物中心更是通过微信、微博等手段不断增强与老客户、目标客户的互动，带动购物中心的人气和销售。
诚然，商业地产发展是无定式的，因为每一个商业地产项目都是独一无二的。业界曾有一些由于定位不符、运作不佳导致的空置项目，但根据自己的特点，以创新和细心，加上足够的耐心，积极调整，同样也在商业地产开发的割据战中谋了一席之地。
我们无法判断 5年后，谁还在做商业地产。我们可以确定的是，只有舍弃原有的一些传统思路，不断创新，以持久的细心和足够的耐心，利用最新的互联网、移动互联网等超越时空限制的诸多工具，重新设计商业模式，才是踏入商业地产的企业们在5年后仍能笑傲江湖的唯一出路。甚至我们可以预判：在经过此次 “血拼”之后，进入商业地产的企业们将变得更加成熟，而转型之后中国经济新的格局也将随之渐现端倪。
（商业价值 潇棋） 共3页 上一页 [1] [2] [3] 商业地产投资放缓 标杆房企加码北京商业地产 内幕：商业地产井喷，招商潜规则盛行 杭城商业地产步入炎夏 写字楼和公寓成交降四成 商业地产两重天：写字楼紧缺 购物中心井喷 购物中心热全国蔓延 商业地产泡沫破灭隐现 搜索更多: 商业地产 |
