沈阳百货商场怎么了？事实上，沈阳零售商业的血风腥雨从未离开过人们的视线，尤其是2010年至当前，沈阳百货零售商业生死游戏的特色一直风烟四起……

 

　　如何破除摆在沈阳百货商场面前的三个瓶颈，成为这个行业亟待反思的命题。

 

　　瓶颈一 体量庞大 风格雷同

 

　　“未来新商业斗争因招商、人才、运营等三难将导致商家跑的比招的快，很可能出现商业新开一个倒一个”，这是五年前中国商业街协会秘书长董利在对商业总结的一句口头禅，如今用来形容沈阳的零售百货现状并不为过。

 

　　一位圈内人士如数家珍地向北国网、辽沈晚报记者说：“沈阳商场的现状就是那么残酷，铁西一商场启动四年未敢开门，世茂五里河店先后三次开门，铁西‘龙之梦’换了庄家，大东‘龙之梦’频繁改换业态，浑南‘女人街’8年未见影。”

 

　　维华商业广场的招商之难，是沈阳其他不少百货商场同样经历的问题，皇姑一家商业体放弃了传统的百货招租模式，而是集中招租餐饮娱乐项目，最终定位于餐饮娱乐集散地，打破了传统百货商场餐饮娱乐的黄金比例。

 

　　但此举也遭到业内专家的批评，认为引入餐饮能为商场吸引人气，但由于商场餐娱行业远不如大品牌带动商场租金的上扬，不能叫出高租金，则是不少购物中心不愿轻易引入大量餐饮的原因。“一站式”购物娱乐，成为沈阳不少购物中心喜闻乐见的运营模式，不仅品牌和款式相同，甚至连商品摆方布局都相似：一楼珠宝、化妆品、鞋类，二楼三楼女装，四楼男装，五楼餐饮和影视娱乐。经常逛街的陈女士表示，如果不是因为价格和活动的不同，真看不出来商场和商场有何区别。

 

　　目前，沈阳有超过10万平方米规模的商业地产项目达55家以上，如此大规模的商业地产集中亮相，对于沈阳这样一个不足千万人口的1.5线城市而言，要想“吃得消”恐怕在短期内很难做到。

 

　　数据显示，2012年沈阳城市居民人均可支配收入26431元，人均消费支出20002元，增长10.2%。显然，沈阳人消费支出的增长速度低于沈阳商业中心的开发速度。

 

　　瓶颈二 结构失衡 暗藏隐忧

 

　　仲量联行一纸调研报告称沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一，将沈阳商购物中心及商业地产开发推向风口浪尖。

 

　　RET睿意德沈阳机构高级经理玄兆业表示：“以竣工开业的购物中心来看，沈阳的购物中心空置率达不到17%，可能不同机构统计口径和方式不同，如果把在建有商业属性的都算进基数，并不客观反映真实，因为有些项目可能调整成酒店、写字间等。”

 

　　不过他坦承，目前沈阳在建购物中心数量和面积不小，沈阳购物中心空置率相对较高，一个重要的原因就是某个大体量购物中心的歇业和控制会拉高整个市场的空置率，比如大发广场空置下来，一下就是20万平方米。

 

　　正在集中迅速扩张的商业体，让不少已经开业的商场感受到了压力，并追随市场变化而在不断调整中摸索最适合自己的模式，而且这种努力从来没被放弃，无论是世茂五里河店由百货改茶城，还是华联五里河店改造升级，以及茂业百货隆重招商餐饮娱乐业态，星巴克咖啡新近强势入驻，释放出求变的信号。

 

　　一家商业地产高级主管刘平(化名)表示，他们带领团队做前期市场调研时，发现沈阳商业一个清晰的现状，就是像恒隆、万象城一类较为高端的商业，以及五爱街沿线等主打低端的商业地产发展都比较好，但中端商场的人气却缺乏得惊人，这让他一度百思不得其解。

 

　　充分的调研和专业咨询后，刘平意识到，从商业氛围来看，沈阳大多数面向中等收入水平消费的品牌基本是由代理商来经营，而不像一线城市的品牌直营，推广力度有限。另外一些并无商场经营管理经验的开发商，则盲目拷贝一线城市商业的模式来做本地项目定位，导致商业项目间存在同质化问题。

 

　　瓶颈三 中产稚嫩 难撑大局

 

　　LV在沈阳开四家门店，宾利、玛莎拉蒂等豪车落户……这成为不少沈阳人和商界津津乐道的话题。最新数据显示，共有61个国际奢侈品品牌在沈阳占有一席之地，奢侈品销量成继北京、上海、杭州之后的国内第四大城市。自然，这也是不少商贾看好沈阳消费潜力的理由。

 

　　身为高端商场的经营者代表，市府恒隆广场副总经理杨少昌则向北国网、辽沈晚报记者表示，他们非常看好沈阳高端市场消费潜力，对其前景也持乐观态度，否则公司不会在沈阳接连投资两个项目，国内除上海外沈阳是第二个开两家店的城市，目前店面商户入住率已达100%。“我并不太关注商业体供应的绝对数字，但沈阳高端商业体与高端消费能力是大致匹配的，单个商场经营的好坏主要在于自身经营能力、管理能力和推广能力，以及顺应市场变化趋势调整的努力。”杨少昌说。

 

　　世邦魏理仕沈阳分公司董事总经理周业辉说：“沈阳商业购物中心目前存在的问题，就是沈阳缺乏中产阶级，正在开业及开发中的商业项目多定位为中档或中高档消费的购物中心，造成同质化现象较为严重。沈阳本身中产阶级就少，而相应定位给中产阶级消费的购物场所却偏多。”

 

　　对方指出，在中国的一线城市中，由于城市经济发展情况良好，商务氛围浓郁，中产收入人群占比较高，入住商业项目的品牌商多为直营商铺，所以相应的针对中产阶级消费的商业项目较多，且经营状况良好。城市商业总体状态呈现橄榄球形状的发展态势。但沈阳情况较为特殊，由于沈阳正处于快速发展期，市民收入水平差异偏大，中产阶级收入人群比例偏低，城市商业总体状态呈现哑铃式的发展态势。

 

　　周业辉建议，有计划地分阶段分体量地供应土地，才能最直接地避免这种短时间内大量项目集中开业上市造成供过于求的状况。而对于已经购地准备开发的项目，准确的定位，主题化、差别化、多元化经营，可以帮助开发商有效地避免这种竞争。

　　（辽沈晚报 胡海林）