“一些供应量很大的城市在短期内的确存在风险，但即便是在这些城市，核心商圈的优质物业仍然是稀缺的。”世邦魏理仕亚洲区商业服务部执行董事史柏松预计，受收入及零售额强劲增长的支撑，未来中国大部分城市的零售物业租金将保持增长。

  一线城市领跑

  据世邦魏理仕统计，相比于投资和净出口，消费在我国GDP中所占比重近几年来呈逐年上升的趋势。可以说，在中国消费已经成为GDP增长的一个重要动力。

  “为了减少对固定资产投资和外部经济的依赖，政府出台了家电下乡政策、上调了个税起征点，将基础医疗保险扩大到农村地区。”世邦魏理仕华北区研究部董事陈红飞认为，一系列的鼓励政策再加上每年双位数的收入增长幅度，将使得消费在GDP中占比增加的趋势不断增强。

  以北京为例，世邦魏理仕的统计显示，2013年第一季度，北京零售物业市场新增供应量18.5万平方米，吸纳量20.1万平方米，整体空置率环比下降了0.5个百分点至10.8%。此外，北京优质零售物业首层租金环比上涨1.5%至每天每平方米40.8元。

  陈红飞表示：“由于核心零售区域内优质零售空间匮乏，北京零售物业租金自2003年以来，呈现稳步增长态势。今年一季度，优质零售物业租金环比上涨1.5%(排除新增项目租金影响，租金涨幅达2.6%)。”她预计，未来北京的零售物业租金水平将保持稳定的增长，同时整体市场的空置率将继续下降。

  二线城市的租金上涨幅度则明显慢于一线城市。世邦魏理仕的统计表明，相比于2003年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市十年以来的零售物业租金水平接近翻倍，但二线城市的增长幅度仅为60%左右。

  对此，世邦魏理仕华北区商业服务部董事王君表示：“在国际零售商入驻一个新的国家时，相较以前更为挑剔，他们将目光锁定在了最大型城市中最优质的场所。对于中国来说，位于北京、上海核心地段成熟的零售物业通常是首选。”

  机会挑战并存

  世邦魏理仕此前发布的《购物中心开发——全球开发最为活跃的城市》研究报告显示，全球目前在建购物中心面积排名在前10位的城市中，7个城市都来自中国，其中成都以超过290万平方米的在建面积位居第一，紧随其后的是在建面积超过210万平方米的天津，沈阳、重庆、武汉、广州、杭州分列第4~8名。

  这为中国商业地产市场未来的格局埋下伏笔。显然，二线城市的零售物业市场发展速度将会超过相对成熟的一线城市。但面对挑剔的零售商，大量的市场供应就意味着更大的风险。

  《零售业全球化进程》报告对具有代表性的20家大型全球时尚业零售商在全世界208个城市中的分布发展情况进行调查之后的统计数据显示，北京和上海在零售商城市渗透水平上名列全球榜首。截至目前，已有376家时尚业零售商门店进驻北京，336家门店进驻上海。

  与此同时，虽然大量零售商已在成都、沈阳等中国二线城市开设门店，但渗透率较低。以北京零售门店数量为基准，成都仅有北京所有零售门店数量的35%，零售商在大连、苏州、青岛、西安、宁波等城市的渗透水平更低。

  “由于电商的异军突起，以及不断上涨的房租、人工等成本因素，零售商们正在经历比以往都更加严峻的挑战。同时，快速成熟的零售物业市场也为零售商提供更多选择。未来几年，中国将是一个机会和挑战并存的市场。”陈红飞就如此认为。

  面对这样的市场现状，王君指出，即便是在供应量巨大的二三线城市，优质物业仍然会受到欢迎，“国际连锁零售商一般愿意选择具有成熟运营经验或者已经在国际上有成熟运营的商业背景的零售物业”。

  “在研究中我们发现，开发商的经验对零售物业来说是起决定性作用的因素。”陈红飞表示，以北京为例，有经验的开发商即便是在非核心商圈开发的零售物业，比起没有经验的开发商在核心商圈开发的物业，租金增长幅度要大得多。

  史柏松建议，对于开发商来说，在项目开发前期做好消费者市场调查，注重建造和设计方面的细节，以及在后期的运营管理方面做到位，就能够使得其开发的零售物业在激烈的市场竞争中胜出。
　　（第一财经日报 作者：阴雪）

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