红商网讯：由于供应方面的井喷，从去年开始广州高端写字楼租赁市场就面临空置率高企和租金下行的压力。进入今年以后，随着国五条的发布和细则的出台，住宅市场的调控政策进一步强硬，导致了大量投资涌入商业地产。因此在今年第一季度商业地产出现了复苏迹象，销售价和租金都出现了上涨。

　　写字楼租金出现久违回暖

　　近日，仲量联行，第一太平戴维斯和高力国际等研究评估机构分别发布了2013年第一季度商用物业市场的报告，租金15个月来首次止跌回升。高力国际发布的市场研究报告显示，2013年第一季度，广州市甲级写字楼市场表现平淡，租赁活动未如上季度活跃，季内主要租赁成交主要来自电子科技、金融银行、贸易、生物医药、专业服务等行业。此外，本季度未录得新增项目入市，市场总库存维持在2，946，159平方米，全市甲级写字楼市场整体平均空置率较上季度下降2.4个百分点至21.9%；全市平均租金水平较上季度有所增长，但增幅不大，截至2013年第一季度末，录得广州市甲级写字楼平均租金为每月每平方米156.9元。

　　仲量联行的报告也指出，由于对未来销售额增长预期审慎，加上租金成本不断上升，大部分零售商放缓其扩张步伐。另一方面，国际品牌零售商在本季继续对广州零售市场持有信心，并以较高租金与国内零售商竞争核心片区。

　　区域方面，天河区租金依然保持坚挺。便利的区位及浓厚的办公氛围，使得体育中心一带持续受到租户关注，该区域租金水平较上季度录得约1.2%的上升，带动全市整体租金上涨。然而，对于珠江新城及海珠等区域的甲级写字楼，由于阶段性的供过于求仍有待缓解，租金水平仍然保持下降，但下调幅度较上季度已显著收窄。

　　来自第一太平戴维斯的数据也显示，本月涨幅相对最高的是天河北的甲级写字楼，平均租金达147.7元/平方米/月，环比上升0.9%，空置率环比下降0.5个百分点至4.5%。与此同时，珠江新城租金与上一季度基本持平，为每月168.9元/平方米，空置率环比上升2.3个百分点至19.2%。而因为销售行情大好，不少发展商大幅提高一手写字楼价格，引发了目标买家的观望情绪，令销售速度放缓。从整体上看第一季度甲级写字楼平均资本值大致保持稳定，环比微升0.4%至每平方米29400元/平方米。对于甲级写字楼租赁市场方面，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥预测，2013年全年将有合计约63万平方米新增写字楼面积投入市场，鉴于目前写字楼租赁市场需求有限，租户议价空间将进一步加大，租金将面临下调可能。

　　零售地产市场售价稳步提升

　　在广州零售市场方面，第一季度的市场表现相对稳定，由于投资者信心增强，本季优质零售物业的售价继续坚挺，资本值录得环比增幅1.7%。仲量联行报告指出，代表性的成交方面，日本餐饮品牌一风堂同时落户天河北的正佳广场、天河东路75号和珠江新城的花城汇中区；加州健身中心在珠江新城的高德置地夏商场租下约2500平方米的店铺。一季度全市优质商铺净吸纳量录得75700平方米。整体空置率相对平稳，较上季仅微升0.1个百分点至3.2%。

　　在售价方面，高力国际报告也特别指出，出于对国家新一轮调控政策出台前的审慎观望，买家观望情绪有所增加，引致季内成交量与成交均价都出现一定下跌，写字楼投资市场较上季度表现平淡。季内珠江新城多个写字楼项目售价增长有所放缓，个别项目二手成交价格亦出现了小幅下调。2013年第一季度，高力国际录得广州市甲级写字楼平均售价为每平方米33107元，较上季度大致持平。

　　由于本季核心片区的租赁需求增加，租金有所增长，带动整体租金上升。一季度广州优质零售物业的平均租金为454元/平方米/月，环比增幅1.7%。面对整体零售需求疲软的态势，个别非核心区的新商场因面临租金压力，业主愿意提供免租期优惠吸引国际品牌租户进驻。

　　有业内人士指出，由于经济形势和电商拓展等方面的原因，零售业面临的增长上的颓势将最终折射到商业地产的租金变化上，租金面临下行危险。但从一季度的租金走势来看，零售业对市场的消化方面并未出现明显萎靡，特别是快时尚品牌主导了近期的购物中心租赁。高力国际深圳商铺服务部董事林丹分析，对于购物中心而言，快时尚品牌的活跃也是利好消息，说明市场还大有可为；另外，这类品牌的进驻，还能为购物中心带来消费能力较强的年轻消费人群，这些都是商场的中坚消费力量。“对消费者来讲，这类品牌款式新颖多样、更新速度快、价格适宜、紧贴潮流，可以用相当实惠的价钱购买到款式几可媲美国际顶级品牌款式的服装，又可乐而不为呢？！因此，这可谓是三方共赢的。”

　　目前新一轮的调控政策已出台，房地产市场调控方向明朗，预料未来政府将加大对住宅市场的调控力度，继而，对于在住宅市场受到抑制的投资需求将转向不受政策束缚影响的商业地产。业内人士预测，逐步清晰的政策信号将为商业地产市场带来利好，展望2013年商业地产投资市场将迎来一定上升空间，年内预期向好。
　　（南方日报 记者蒋哲）

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