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酒店式公寓异军突起
作为近年来兴起的“酒店+地产”发展模式之一，很多酒店集团纷纷进入酒店式公寓领域，酒店式公寓运营商也不断地在中国开疆扩土。近年来有哪些投资因素对酒店式公寓的拓展有所影响?酒店式公寓的品牌商在选择项目时主要考虑哪些因素?
从现在情况来看，在中国主要城市如北京、上海、广州等，大约有25万个酒店房间，而酒店式公寓的数量与酒店相比就少很多，北京大约在3000到4000间房，从量来比较，酒店式公寓确的确有很大发展空间。总的来讲从量来看，需要多少酒店式公寓投入到市场才可能达到饱和的情况，离此数字水平还有很大的距离。
如今在饭店业最流行的一句话就是转型。在香港，很多的上市开发商都尽量把几个项目转型，就是饱和开发商自己的现金流。转型是现在很多地产开发商费尽心思想要实现的，从2012年开始，不少开发商就已经想把他们手中其中一部分的房地产项目转成持有项目。由此可见，中国房地产走势很大地影响酒店式公寓的运营者，在房地产走低谷的时候，开发商卖的交易量不多，只有长期持有的业务才有稳定性。
从开发商的角度来分析，开发商会精打细算项目的投资回报率。酒店的产权与酒店式公寓无法相比，酒店式公寓的投资相对来说较灵活，可经营也可出售，所以现在很多的开发商都在考虑投入酒店式公寓项目;此外，如何选择投资项目对开发商相当重要，通常不会单独投资酒店式公寓，可以规划在住宅或综合体项目中，也就是说，所选酒店式公寓品牌的档次要与物业相匹配;再次，选择前要参照市场的品牌布局，如果市场上已有的某一个品牌，开发商大致上会选择其他品牌;最后是品牌文化的匹配，就是开发商自身的企业文化与品牌管理公司的文化是否相同，这几年在中国有很多的酒店管理公司签约没多久就解约了，可能双方的文化不匹配，对方所需没有达到一致的认同。
大型旅游综合体趋势凸显
随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。旅游综合体对于城市来说，能提升城市形象，能促进城市经济大发展，对房地产商来说，一方面有助于企业深入参与到城市发展建设当中，还有助于提升住宅等销售物业的附加值。同时，如果放进上市公司资本化，酒店构成很大的资产值，资本市场尤为看重企业对自有型物业的持有水平与运营能力。
仅对地产开发的角度而言，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式;按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。
由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，因此需要专业化、落地化的高水平智力支持：第一，具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大构架，特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。第二，具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落地运营的综合能力，因为一个成功的旅游综合体开发方案，必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长，缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同，因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。
真正的旅游综合体，对旅游综合运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，应该有两种这样的选择：其一，是独立开发，独立运营的模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。 其二，是统筹开发，合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。
故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。从现如今国内旅游综合体的发展态势看来，未来旅游综合体将成为“酒店+地产”发展模式的主要趋势之一。
（来源：《中国饭店》作者：江彪）
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