红商网讯：日前，全球知名房地产服务机构世邦魏理仕发布的2012年第三季度《亚太地区资本市场观察报告》显示，2012年第三季度，亚太地区主要房地产投资市场的购买势头依然强劲。其中，中国仍是外国投资者的投资天堂之一。海外机构投资者尤其是保险和养老基金对优质资产的强劲需求，带动了跨境投资额的增长，推动跨境交易量环比上涨22%。
值得注意的是，由于中国工业地产供应有限、收益率走高，这些海外投资者正将目光锁定在该领域。此外，这些资金对于商业地产的青睐也一如既往。
在全球经济放缓与欧洲债务危机的背景下，中国的商业地产市场缘何受到全球资本的关注?海外资本在进入中国市场优选物业类型的标准是什么?如何看待中国房地产市场目前的商业地产开发热和超量供应的潜在风险?针对这些问题，此前从未接受中国媒体采访的世邦魏理仕全球服务部总裁麦克·拉菲特(Mike Lafitte)和世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思(Chris Brooke)接受了本报记者的独家专访。
“未来5年，海外资本仍会加重中国市场投资比例”
记者：全球经济增速放缓的背景，将对中国商业地产产生什么样的影响?应该如何判断未来一段时间，海外资本进入中国的商业地产市场的趋势?
麦克·拉菲特：从中长期来看，全球资本流动对中国市场的影响是积极的。目前，虽然在投资过程中面临着包括投资物业品种的选择问题、卖方产品的定价问题及投资交易结构在内的诸多问题，但由于对中国经济中长期发展持积极乐观的态度，投资者依然保持对中国市场的强烈兴趣，我们预计，未来5年，海外投资者会不断加大在中国市场的投资比例。
目前，中国商业地产投资的潜在资本，包括境内的和境外的资本流动都非常充足。市场对商业地产投资，包括股权和债权的需求都非常旺盛。关注商业地产的投资者主要包括私募基金、拥有高净值资产的富人以及投资机构如保险公司等，但它们的投资驱动各不相同，但主要是机会型和核心投资型两类。
蒲敬思：由于全球经济对商业地产的影响，我们注意到三个方面的隐忧：首先是美国的财政悬崖对美国经济产生的不利影响;其次，目前在欧元区，虽然英国已完全摆脱了低迷的状态，但欧洲大陆的其他国家都还在调整的过程中;第三，新兴的发展中国家包括中国，在短期都会有超量供应的风险。
但得益于中国政府扩大内需的政策，中国的汽车、医疗、医药、高科技、金融、零售、能源等行业将加大扩张的步伐，政府也加大基础设施的建设，所以中国与基础建设相关的行业将会有很大的发展前景。
“零售、办公楼、工业地产均受关注”
记者：目前，海外投资进入中国房地产市场投资的资产中，最受关注或者说预期回报最高的投资类型是什么?
麦克·拉菲特：投资机会在各个领域都会有，商业地产中零售、办公楼乃至工业地产都会受到广泛关注。在零售方面，中国政府扩大内需，提高老百姓的购买力，使得投资者非常关注零售市场;在办公楼方面，北京、上海的甲级写字楼表现非常好，很多投资者也非常青睐。省会城市近年来发展迅速，也受到了很多投资者的关注。在住宅市场方面，二三线城市仍有很大发展机会。虽然中国的工业和物流还处在初期的阶段，但也越来越多地受到一些国外投资者的关注。
蒲敬思：目前，尽管中国许多省会城市拥有大量在建办公楼项目，但我们认为办公楼领域的投资仍有重大机会。随着国内经济的持续增长、国内服务业的发展及跨国公司在中国的进一步扩张，承租方对办公楼空间的需求将持续增强。因此，我们预测投资主要市场例如北京、上海、广州和深圳的甲级办公楼及一些省会城市成熟商圈的优质楼盘，将获得更多机会。承租方更关注质量、效率及灵活性，这也正是中国许多城市的租户追求更高品质办公环境的证明。尽管短期内即2013年和2014年间，许多省会城市将面临租金下行压力及结构性空置率上升，但从中长期来看，经济和市场的基本面将对供应量提供支撑。
记者：除了物业类型，海外投资进入中国市场还关注哪些因素?
麦克·拉菲特：目前，市场上有足够的资本来关注商业地产市场。我们认为海外投资者进入中国市场，首先要关注的是市场透明度问题，包括他们进入市场的时机等;其次，全球的投资者非常关注投资产品地域分配的多样性，他们都希望能将中国市场纳入他们的资产配置当中。
蒲敬思：目前，外资进入中国主要有以下三个问题：首先，好的投资机会非常少;其次，国内与国外的定价模型有很大不同;最后就是外汇管制的问题。相对于海外投资者，本地投资者有着得天独厚的优势。另外就是外资在收购了物业以后，他们面临的另一个问题就是如何进行资产升值、保值及管理。
“中国市场的超量供应主要存在于二三线城市”
记者：中国的商业地产市场在备受全球资本关注的同时，又该如何评估中国在短期内超量供应的潜在风险?
麦克·拉菲特：由于办公楼开发的周期性问题，短期内供应和需求不匹配是房地产行业的特点。我们注意到中国的商业地产中，零售市场的物业业态正处在从百货向购物中心演变，这也是中国二线城市出现短期内超量供应问题的原因，短期内会给零售业的租金带来压力。但从长期来看，我们认为市场的需求及城乡居民购买力的提高将逐步消化供应，近年来中国经济的发展，已向世界证明了其有能力在短时间内消化这些超量供应。
蒲敬思：中国一线城市的商业地产市场非常成熟，也没有超量供应的问题，短期内的超量供应主要存在于二三线城市。但是随着时间推移，在未来12个月或24个月中，这些供应将慢慢被吸纳。我们注意到，在过去的一两年中，二线城市办公楼租户所需的租赁面积已有大幅增长。例如，成都，办公楼租户所期望的租赁面积已从过去的100平方米提高到现在的几百甚至上千平方米。
但在购物中心领域，开发购物中心项目要注重差异化。一个成功的购物中心需要专业的零售物业知识支持，包括前期的产品定位、研究和设计，以及后期的运营和管理。我们所说的差异化主要来自于前期的定位，包括对于市场的研究。
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